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不動産投資を始める前に!リスクについてもきちんと知っておこう

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/01/29

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの比較的安全な投資と言われています。しかし、リスクのない投資はなく、不動産投資にも当然リスクは存在します。不動産投資におけるリスクを知らないまま参入すると、手痛い失敗をする可能性もあり得ます。

不動産投資のリスクを十分理解するために、参入前によく知っておきましょう。

家賃収入が減少してしまうリスク

不動産投資の成否は、投資物件の良し悪しでほぼ決まってしまうと言われています。たしかにこれは間違いないところだと思いますが、購入後の運用の仕方次第では大きなリスクを背負ってしまうこともあるのです。

■空室が出る
空室が続けば家賃収入はありません。管理代行会社の満室保証や、サブリースをしてもらっても手数料が高かったり「満室保証は入居日から1ヵ月以降」などという内容で契約をしてしまうと、1ヵ月家賃が入らないことになり、不動産投資ローンの返済に家賃を当て込んでいる投資家は困ったことになるでしょう。

■家賃滞納される
入居者が家賃を滞納するケース。「そんな人、そんなに居ないのでは? 」と常識的に考えがちですが、何と2017年上期で全国平均8.2%、2018年上期で全国平均6.8%。15人に1人ほどの割合で滞納者が存在していることになります。

■家賃が下落する
物件が経年劣化すれば家賃は下落します。新築~築10年までの下落幅は大きく、それ以降築20年まではゆるやかに下落します。それ以降は下落が抑えられる傾向があります。管理代行会社の満室保証や、サブリース契約をするときは、内容を良く確認してから契約することが大切です。家賃の下落は中古物件を狙うことで避けられる部分があります。

経費が増大してしまうリスク

不動産収入というのは、家賃収入からさまざまな経費を差引いたものとなります。経費が増大すれば利益は減少してしまいます。

■金利が変動する
兼業投資家の多くは不動産投資ローンを組んで参入しているでしょう。通常は変動金利なので金利が上がると毎月の支払い利息も上がり、利益が減少します。

■管理費・積立修繕費の値上がり
マンションは最初の新築時に販売価格を安く感じさせるために、積立修繕費を安く設定する傾向があります。そのため、老朽化と共に積立修繕費を値上げしてくるマンションがどうしても多くなります。管理費も経年につれて高めになりがちです。

金利の変動はいたしかたないところですが、管理費・積立修繕費の値上がりについては、購入前に過去の値上げ歴を確認することや、管理会社や管理組合の運営能力を確認するために、議事録を公開してもらうことでかなり避けられるでしょう。

また、中古戸建て投資などでは、過去の修繕の記録を良く確認することが大切です。中古戸建ての場合も購入前の確認が重要と言えます。

物件が災害に遭うリスク

日本は地震や台風など、極端に言えば毎年のように災害に見舞われる国です。近年は災害に強い物件も多くありますが、災害によるリスクを計算に入れることは重要でしょう。

■耐震基準の違いで倒壊の危険性がある
1981年6月1日に改正された耐震基準はそれ以前の、旧耐震基準の物件との強度の違いが明らかです。阪神淡路大震災の時には、旧耐震基準の建物は70%近くに深刻な被害が確認されています。

■火災による被害をこうむる
とくに木造戸建てなどはリスクが高いです。入居者への注意喚起を怠らなくても、もらい火をしてしまうこともあります。こうしたリスクを避けるためには、まず旧耐震基準で建てられたような、そこまで古い物件に手を出さないことです。また地盤の弱いエリアの物件ではないかも調べましょう。

また、もらい火をしやすいエリア(戦前から焼け残ったために区画が古く、住宅が密集していて火災が出た場合に類焼しやすい地域など)の物件も購入しないことが大切です。水害を避けるためには購入前にハザードマップを確認し、水没しやすいエリアは避けましょう。

何より、持ち主である投資家も、入居者も共に火災保険に加入することが必須です。怠りなく実施するようにしましょう。

 

不動産投資のさまざまなリスクについてご紹介しました。しかし、不動産投資のリスクは、ほかの投資と比較して事前の確認で避けられることも多いので、事前によく学んでおくことを忘れないようにしましょう。

また、不動産投資会社から投資商品を購入するとき、リスクについて一切説明してくれない会社や契約を急ぐ会社はおすすめできません。この点についても注意しましょう。

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