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不動産投資で認められる経費ってどんな種類がある?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2020/01/29

不動産投資の成功の秘訣として、どのような「経費」があるのかを理解することが挙げられます。経費について知っていれば、より多くのお金を確保できるためです。経費をうまく活用して、収益をさらに増やすことを目指しましょう。

今回は、不動産投資の成功率をグッと上げる「経費」の詳細と、売上と経費に深く関わる不動産所得についても説明します。

不動産所得って?

不動産投資は、賃貸収入(売上)から、物件の維持管理などに支出した経費を差し引いた、不動産所得に応じ、税金が徴収されます。この不動産所得の算出方法は、「年間賃貸収入-年間の必要経費=不動産所得の金額」になります。

年間賃貸収入は、賃借人が入れ替わっていなければ、月額賃料×12ヶ月という非常にわかりやすい計算になるのですが、経費の場合だと、計上可能な経費の理解度が、不動産所得に大きな影響を与えます。

ちなみに不動産所得は総合課税にあたり、給与所得や配当所得、雑所得などの所得と、確定申告の際に合算することが可能です。たとえば、サラリーマンの方が不動産投資をしている場合だと、勤め先からの給与所得と不動産所得を合算する形で申告できます。

所得税について

所得税は、累進課税に該当しており、所得が増えていくに連れ税率は上がっていき、納税額は増えます。反対に、所得が少ない場合だと税率が下がるので、所得税は少額になります。不動産所得を算出する際に、経費を余すところなく計上すれば、所得を低くすることが可能になるのです。

ちなみに不動産所得が赤字の場合だと、給与から引かれた源泉徴収税が戻ってくる形になります。確定申告を行い、不動産所得やその他諸々の所得への所得税や納税・還付などの手続きをしましょう。

計上可能な経費について

不動産投資の経費として認められるケースを、以下にまとめました。計算する項目が多いですが、これらをクリアして、不動産投資のノウハウを得ていきましょう。

■税金
たとえば固定資産税や都市計画税をはじめ、不動産購入時に発生した不動産取得税、収入印紙税といったものまで、経費として認められます。なお、住民税や所得税は、不動産投資に関わらず発生するため、経費としては認められません。

■保険料(火災保険・地震保険など)
不動産投資の際は、火災保険に加入することは前提で、さらに地震保険に加入する場合もあります。これらも経費として計上することが可能です。

■修繕費
老朽化した建物を修繕するための費用は、修繕費として計上できます。クリーニング、壁紙の貼り替え、給湯器やエアコンの交換はもちろん、マンション管理費として、共有部分の掃除費やメンテナンス代なども、経費として認められます。

しかし、機能向上の設備費は、修繕費として一括計上することはできません。固定資産と同様に、耐用年数の期間に応じて、減価償却となります。例を挙げると、老朽化した階段の修繕費は認められますが、新たに取り付けた階段にかかった費用は、修繕費と見なされません。

■業務委託料
大家さんは、不動産会社に家賃の5%などを手数料として、トラブルの対応や清掃、家賃の徴収を任せいていることがほとんどです。それを業務委託料とし、不動産運営の必要経費に該当します。

■司法書士や税理士への依頼費
税理士事務所に確定申告の依頼や、司法書士に不動産の登記を依頼した際に支払った報酬も、経費として認められます。

■減価償却費
建物は一般的に、構造や素材によって、法律で耐用年数が定められています。マンションだと47年のRC造が多く、木造アパートだと22年ほどです。この年数で金額を割り出し、減価償却費として費用に計上することが可能となります。

■ローン金利
ローン融資によって購入した物件は、決まった額を毎月支払って返済する形になります。そのうち、返済額の何割かは金利となっており、借入金の元本にはなりません。年末になると、融資を受けた金融機関から、返済金額の借入金や金利の内訳が記載された返済表が届きます。その中で物件を取得するための借入金の金利は、経費に認められます。さらに、ローンの融資を受けた年の手数料も、経費として計上できます。

 

不動産投資には、多額の費用がかさむものですが、そのうち経費として認められるものも少なくありません。節税対策は、不動産投資で成功を収める重要事項ですので、どれが経費にあたるのか、しっかり整理しましょう。この工程をしっかり組むだけで、税額が万単位で変動することも珍しくありません。

また確定申告は、個人で行うだけでも骨の折れる作業です。計算が自分だけではどうにもならないのであれば、税理士さんなどの専門家に投げてしまうのも一つの手です。下手に失敗するよりよっぽど経済的なので、検討してみましょう。

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