【不動産投資マニュアル】戸建て投資、区分投資、一棟投資…このサイトでは様々な不動産投資を紹介し、その特徴などをまとめています!

不動産投資で失敗した人から学ぼう!失敗事例と注意する点とは?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2020/01/29

不動産は数ある投資先の中でも「リスクはそれほど高くないのに月々安定した家賃が得られる」堅実な投資先のひとつとされています。しかし、物件のチョイスやキャッシュフローのシュミレーションを間違うと、大きな経済的被害を受けることもあります。

不動産投資にありがちな失敗、過去の失敗例を学ぶことで、リスク回避を実現しましょう。

失敗事例を見ていこう

まずは典型的とも言える事例をいくつか見ていきましょう。

■物件自体を見誤ってしまうケース
「利回りが良い」「大幅値引き! 」など表面的なメリットに目を奪われて、条件の悪い物件、実際の価値より高い価格の物件を購入させられてしまい、入居者が決まらず家賃収入が滞ってしまった。

■物件の共有部に関する確認を怠ったケース
マンションなどの物件を購入してから、いきなり多額の修繕積立金の不足分が請求されてしまった。

■キャッシュフローのシュミレーションが甘かったケース
業者のシュミレーションを鵜呑みにしてしまって、実際は赤字続きになってしまった。

■大学・企業移転など、単体の需要に頼ってしまったケース
大学や専門学校、工場などの近くに物件を購入。最初はそれらに通う入居者の需要があったものの移転してしまい、以来、入居者が入らなくなり空室が続いている。

■競売物件など、事前に内覧できない物件を購入してしまったケース
競売物件は同条件の一般の物件より安く購入できるが、事前に内覧できないため、購入してはじめて法外な修繕費用がかかることが判明した。

以上のような失敗事例は比較的多く発生しています。

失敗事例に学ぶ注意点

失敗事例のような事態に陥らないために、どんなことに注意すれば良いのでしょうか?

■目先の利益やメリットだけでなく、投資物件の価値を冷静に見定める
とにかく投資物件の資産価値や家賃が適正かどうかを、事前に徹底チェックしましょう。

■共有部分の確認と共にマンションの課題を把握する
修繕積立金は、所有者で構成する管理組合がプールする資金です。つまり売主には直接関係のないため、支払総額を安く見せかけるために低く設定し過ぎてしまう傾向があります。

マンション購入後に修繕積立金の不足分が請求されるのを避けるには、事前に共有部分の状態を確認すると共に「総会・管理組合の議事録」「長期修繕計画」などの閲覧を求めるましょう。

■キャッシュフローのシュミレーションは入念に算出する
キャッシュフローは業者のシュミレーションを鵜呑みにせず、満室の場合の家賃収入から銀行への返済を差し引くだけでなく、空室率や運営コスト、税金なども差し引いて、入念に算出します。

■大学・企業移転しても大丈夫な物件を選ぶ
利便性の高い物件、設備の良い物件を選べば、外的な条件の変化に左右されることがありません。

■最初は特殊な物件を狙わない
競売物件などは価格的なメリットはあっても内覧できないので、投資家初心者のうちは手出しをしないほうが賢明でしょう。競売物件はそのほかにも「売主が瑕疵担保責任を負わない」「入居者が居残っていた場合は、新たに購入した投資家が退去させなければならない」などのリスクもあります。

初心者の方は以上のような点に注意して、不動産投資をスタートさせましょう。

どのような物件を購入するべきか?

では、そもそもどのような物件を購入するべきなのかについて考えてみましょう。まずは首都圏の中で需要の高いエリアにある物件に的を絞ることです。理想は都心部にある物件ですが難しい場合は、都心までのアクセスが良い物件を狙いましょう。

そしてできれば新築の区分マンション物件が理想ですが、中古物件でも状態が良ければ問題ありません。簡単なリフォームで見栄えが良くなりそうな中古の区分マンション、もしくは戸建て住宅であれば修繕費用や集客で苦労することなく、入居者が集まります。

そして競売物件以外でも、入居者がいて内覧できない場合もあります。できればしっかりと内覧できる物件に限定して購入しましょう。

 

不動産投資にありがちな失敗例と注意ポイントをご紹介しました。失敗例を見ていくと、目立つメリットに目を奪われて、物件を見極めることや、キャッシュフローをきちんとシュミレーションするなど、基本を忘れてしまっていることが大きな原因となっていることがわかります。

あくまで基本を忘れず、慎重な不動産投資を心がけましょう。そう考えると、過去の失敗例には不動産投資家として成功するためのヒントが隠されているとも言えます。

また、手数料が高いからと空室保証を避けて一般管理を選択すること、親切だからと実績があまりない業者から投資物件を購入することも、空室リスクや、倒産リスクを伴います。併せて念頭においておきましょう。

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧