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不動産投資の始め方とは?流れを解説!

公開日:2020/08/15  最終更新日:2020/07/28

老後の年金対策や退職金の運用先として不動産投資は注目されています。今回は初めて不動産投資をしようと考えている方に向けて、始め方や基本的な流れについてわかりやすく解説していきます。

不動産投資の始め方と物件探し

不動産投資を始めるにはまず、使用する金額や目標収入、どのタイミングで資金を得たいかを決める必要があります。これは物件選びの基準づくりや自身の許容内での投資おこなうためには重要なことです。事前の事業計画は大事にしてください。基礎知識を得るために、セミナーを利用するのもおすすめです。

■物件探し
物件の情報やデータベースを持っているのは不動産会社です。そのため、投資をおこなうためには地域や価格などの希望条件を不動産会社に伝え、紹介してもらう形になります。

しかしながら、はじめて不動産投資をおこなうという方は、まずインターネットでどのような投資用物件があるのか情報収集することをおすすめします。状況を知った上で、不動産会社に問い合わせをしましょう。

■物件の絞り込み
何かご自身の中で基準をつくり、紹介された物件の中から絞り込んでいきます。具体例としては、地域や価格、融資がどの程度おりそうかなどが挙げられます。

また、投資としてうまく運用していけるのかどうかも考えなくてはなりません。家賃や空室率、運用費、修繕費の見込みにも注目しましょう。近隣賃貸住宅の需要と供給のバランスなどを確認してみてください。

最終的には、現地で自分の目で見て判断することが大事になります。周囲の環境や建物・入居者の様子なども含めて総合的に判断しましょう。

交渉と契約の流れ

気になる投資物件を見つけたあとの流れについても簡単にまとめていきます。

■物件を決定し申し込む
購入申し込み時には、物件や契約書の内容、金額、支払い方法などに関して、売主と条件の調整をおこないます。この段階ではまだ契約は完了していませんのでご注意ください。他の物件への変更や売主が他の買主に売却するといったことは、よくあります。

■収支計画を組み、資金調達の準備
購入する物件が決まったら、資金関係の準備をおこないます。資金調達は一般的に、銀行融資や不動産投資ローンを利用される方が多いようです。購入に関することについては不動産会社に助言を仰ぎながら進めていくのが安心です。

■細かな条件の交渉
投資として成立させるために、改めて価格や支払い方法、タイミングなどを交渉します。また、買主としては融資がおりなかった時のために支払い済みの手付金を無償で返還してもらえる特約をつけられると安心ですね。

それから、預り金と敷金に関する扱いは関東圏と関西圏で違いがありますので注意が必要です。関東では返還義務のある債務として全て買主に引き継がれる一方で、関西では返還義務のみ買主が負うことになります。

そして、売主が宅建業者でない場合には瑕疵担保責任をどうするのか取り決めをおこなわなくてはなりません。買主からすれば瑕疵を契約前に知ることは難しいため、特約を結べるように交渉しましょう。

■売買契約
売主と買主は郵送または対面で不動産売買契約を取り交わします。契約書の条文の読み合わせや、署名・捺印の他、宅地建物取引士から重要事項に関して説明を受けることになります。

■物件の引き渡し
現地での最終確認の後に権利・契約関連書類の引き渡しをおこないます。これで晴れて物件が購入できたというわけですね。

物件管理と運用

物件を契約して終わりではなく、管理と運用が不動産投資のスタートラインに立った状態になります。

■物件管理
引き渡しが終わり、大家としての物件管理業務がはじまります。まず、すでに入居者がいる場合には、大家が変わったことを通知する必要があります。入居者との賃貸契約書を作成し直すか、全ての権利を引き継いだことを証明する書類を入居者に渡しましょう。

それから、自分自身で管理する場合には家賃の振り込み先についても忘れてはいけません。引き渡し前の口座に振り込まれてしまったというようなトラブルがないようにしてください。ただし購入時点で家賃を管理会社が管理しているケースにおいて、今後も同じ会社にお願いする場合は対応の必要がありません。

家賃に限らず、物件管理には多くの手間がかかります。不動産管理会社もうまく活用していきましょう。

■不動産投資運用
予定通りに不動産投資運用するためには、日々さまざまな努力をしなくてはいけません。家賃が下がらないように建物をキレイな状態に維持することや、空室を出さないようにすること、運営費を見直して余計な費用がかかっていないかチェックすることなどの工夫が必要になってきます。それらを頭に入れてから不動産投資を始めると良いですね。

まとめ

今回は不動産投資の始め方を流れに沿って解説してきました。しかしながら、不動産投資と一口に言ってもマンションやアパート、戸建て、シェハウスなど、さまざまな種類があります。しっかり調べて、自分に適した投資先を見つけることが大切です。

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