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投資種類④マンション経営投資

公開日:2019/12/01  最終更新日:2019/12/03


マンション経営をする目的は、家賃収入が得られるというのが最大理由だと思われます。しかし他にも、貯蓄や生命保険代わりになることから、老後対策にもなり、さらに相続対策にも活かせて、インフレヘッジできることなどから、現代の経済情勢へのソリューションとなる可能性を秘めています。

マンション経営のメリットは?

マンション経営のメリットを見ていきましょう。

節税対策
マンション経営による収入は、減価償却費や月々の維持管理費などが差し引かれた金額を、不動産所得とし、課税する形になります。また、サラリーマンとマンション経営を兼業する場合、マンション経営の所得が仮にマイナスとなっても、サラリーマンの給与所得からマイナス分を差し引けます。

基本的に「所得のマイナス=儲けがない」となってしまいますが、マンション経営の場合だと、将来の資産形成という側面もあります。減価償却費や青色申告特別控除に関しては、自前の費用でないものが経費として計上されるため、「実際は儲けがあっても帳簿上ではマイナス所得」となることもあるのです。こういった点から、所得税や住民税の節税効果が発揮されることとなります。

老後対策
50代になる前にマンション購入、働きながらローンを返済して定年退職の頃にはローン完済、という人生設計は、マンション経営において老後の安定収入に関わります。老後の生活資金や年金の不安などの解決策となり、あなたの人生を支えるでしょう。

貯蓄商品
バブル時代は超高金利で、お金を銀行に預けるだけで預金は増えていきました。しかし現在では逆に超低金利の時代で、100万だろうが1,000万だろうが、銀行にそんな金額を預けたところで、大した利息は見込めません。

しかし、マンションはあらゆる投資商品の中でも、非常に利回りのいい商品で、10年~20年と長期。そして1棟、2棟と所有マンションを増やすことによって、資産を倍以上に増やすことも期待できます。

生命保険
マンションを住宅ローンで購入すると、そのローンが生命保険の役割を担うことになります。というのも、住宅ローンには、債務者が亡くなることに備えて、団体信用生命保険をかけるのが一般的であるからです。ちなみに、団体信用生命保険の保険料は、ローンの金利に通常含まれており、ローンとは別途で支払う必要がありません。

インフレヘッジ
日本がデフレーション時代に入って、ずいぶん経ちます。実はこのデフレから脱却するのではと、近年ずっと噂されており、物質の価値が上がって、お金の価値が下がる、インフレ時代に入るのではないかという見方があります。インフレだと、現金を不動産に換えておけば、資産の価値を下げずに運用することができます。

マンション経営の失敗が多い理由とは?

ここまで非常にメリットが多いという印象を受ける説明をして参りましたが、マンション経営は失敗しやすい、というイメージをお持ちの方もいらっしゃることでしょう。実際、失敗する人も少なくはありません。

ですが、マンション経営で失敗する理由には、ある法則があるのをご存知ですか?それを理解しておけば、経営を成功させる確率をグンと上げることになるので、失敗から学んで経営に活かしましょう!

多額のローンになってしまった
公務員や大手企業の方は金融機関から高い評価を得ており、金融機関側から自己資金なしの貸し出しの「フルローン」が認められるケースがあります。このローンは、毎月の家賃収入から返金していきますが、借入額が大きければ、その返済は厳しいものになします。

常時満室であれば収益が見込めるという計画になってしまうと、空室ができてしまった場合に対応できなくなってしまいます。これが今後も度々起こるようであれば、経営は困難を極めるでしょう。要するに、リスクヘッジができていなかったということです。

お金が手元に残らない
マンション経営は利益に目が行きがちですが、実際始めると、案外出費が多いことを実感させられます。そのため、収支をキチンと計算しておかなければ、お金が出て行く一方な資産運用となることもあります。

たとえば月々のローン返済、修繕費、退去費用、管理費用、毎年の火災保険料、不動産取得税など、これらすべてにどのように対処するかを、経営する前に計画しておくことが必須です。

立地がよくない
部屋を探す際にまず考えるのが、立地と家賃ではないでしょうか?この立地を考えずに手を出してしまうと、入居者が集まらず不利益を被ることになります。このマンションを購入してしまう方は、おそらく利回りだけを見てしまっているのかもしれません。

利回りがいいマンションというのは、人気がないエリアに建設されていることが実は多いのです。そういったデメリットを凌駕できるほどのメリットがあればまだしも、そんな好条件のマンションはそうそうありません。

少なくとも駅からのアクセスがいいなど、立地は最優先に考えた方がいいでしょう。

集客を不動産のプロに頼らない
マンション経営は、空室期間をできるだけ作らないことが利益を生むための課題です。不動産会社に入居者募集を依頼する場合、1ヶ月分の家賃+消費税を、仲介手数料として負担することにはなりますが、空室期間があるよりかは、大分いいはず。というのも、不動産会社を通して入居者を募集するサイクルが生まれると、マンション経営の手間が大きく省けるためです。

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