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不動産投資に使えるローンの種類

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/11/16

不動産投資での資金調達には、多くの場合金融機関から融資を受けることになります。金融機関には投資家向けのプランも多く、これには大きく分けるとアパートとプロパーの2種類があります。似ているようでそれぞれ特徴や採用される条件も違ってくるので、記事では2つのローンの違いや特徴、不動産投資の返済方法などを紹介します。

アパートローンとプロパーローンの違いと特徴

不動産投資ローンはアパートローンとプロパーローンに分けることができます。アパートローンは、主に不動産投資収益以外で安定した収入がある人が対象で、利用可否条件や融資期間、提出書類などがあらかじめ提示されています。自分が条件に当てはまるかの判断もしやすく、金融機関が用意している融資可否を決めるためのチェックリストを満たすことで審査も通ります。

プロパーローンは資金力や資産状況、物件評価などから融資の可否を判断する事業者向けのもので、不動産投資でも使えて事業性・収益性・依頼人の属性などが重視されます。不動産だけでなく経営者が事業の運転資金を調達するときにも利用できます。

アパートローンだと一般サラリーマンや投資初心者の場合でも、投資収益以外に家計を賄える収入があるので融資経験が少ない人が利用しますが、プロパーローンは不動産事業を行う方が利用する傾向が多いです。

融資には必ず金利がかかり、これには固定と変動があってそれぞれ計算方法も違います。固定だと指定された期間は一定の利率で金利が計算されて、変動しないので返済計画が立てやすいですが変動に比べると利率は高めに設定されることが多いです。

変動は銀行側の基準によって利率が変わり、金利の計算方法や利率が更新される日も異なり、これは金融機関のホームページへ記載しているので事前の確認が必要です。変動金利だと利率の変動と同時に返済額も変わり、返済額の見通しを立てるのは難しいですが固定と比べて利率が低く設定されることも多く、低い状態が続くと総返済額も軽減できます。

長期の融資を考えているなら変動リスクを避けるため固定を選ぶ、短期なら金利が低めの変動を選ぶなど戦略も変えられます。

融資の返済方法には二つの方法がある

不動産投資ローンの返済には、「元金均等返済」と「元利均等返済」があります。元金均等返済は融資期間で均等に割った元金と返済時点の元金を元に計算して計算された利息をあわせて返済し、借入額の返済は一定で利息は返済するほど減ります。元金が早く減るので元利均等返済より総返済額は小さいですが、返済当初は利息が大きな負担になります。

元利均等返済は、元利を融資期間で割る返済方法で最初に決めた元利を均等に割って返済を続けるので返済額は一定です。資金計画は立てやすいですが返済当初は返済額の中で利息が占める割合が多く元金は中々減りません。どちらの方式を利用するか検討するときは、総返済額や資金計画の見通しが重要です。

どのような融資を選べばいいのかの判断ですが、アパートローンだと事前に融資条件や提出書類が記載されているので融資の可否も予想しやすく、すぐに融資を受けたいときに向いています。プロパーだと物件評価や将来性、財政状況や事業計画などいろいろな方面から審査があります。

不動産投資を事業として行うならプロパーになりますが、その時には返済額が家賃収入を超えないようにすることが重要です。返済計画の見通しを重視するなら固定金利で元利均等返済が最適で、返済額をできる限り減らしたいときは変動金利で元金均等返済が向いています。不動産投資ローンは変動金利型の商品を設定する金融機関が多く金利が安いので、変動金利型を選ぶ人が多いのも実情です。

不動産投資ローンのメリットについて

不動産投資ローンのメリットにはどんなものがあるのでしょうか。まず、レバレッジを利かせられることが挙げられます。これにより、購入資金が溜まるのを待たずに投資が始められるのです。レバレッジとは小さい力で大きなものを動かすことで、少ない資金でそれよりはるかに大きい金額を扱って収益を得られます。

また、早い段階から投資を行っておくことで、定年になるころには返済が終わっていて定年後には家賃収入のほとんどが収入として手元に入ってきます。一般的に若いうちは貯金も少なく、投資目的で数千万円もする不動産を買うことはできませんが、融資を受ければ貯金がなくても投資を始められます。近年は低金利が続いていることからも、融資を受けるにはよい時期ともいえるでしょう。

また、長期のローンを組んだ際に返済期間中の金利上昇はリスクとなります。これを回避するのに効果的なのは繰り上げ返済です。現在の日本は金融機関にお金を貯金しても増えることはないので、余裕な資金があるなら金利が上がり始めた段階で繰り上げ返済をしていくことで、金利上昇リスクを避けることが可能です。

金利の上昇は景気が良好なときに起こるため、物件価格も併せて上昇することが見込まれます。金利は経費として計上でき、上昇分は節税につながりますから、金利があがることは必ずしも悪いことでもないのです。

 

不動産投資の融資の種類にはアパートとプロパーがあって、アパートだと銀行ごとに金利の設定が違うので複数の商品を比較することが重要となってきます。担当者とは長く付き合うことになるので、担当者の印象も大事です。これを加味しながら目的にあった融資を受けられるように活動することが大事です。

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