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不動産の管理って何かと大変…手間をかけない方法はある?

公開日:2019/12/01  最終更新日:2020/01/29

不動産投資において物件選びはとても重要ですが、購入してからの不動産管理も今後の資産形成や資産価値を決める重要なことです。しかし、その不動産管理には手間がかかります。「サラリーマンの兼業投資家にはとても無理」と言う声も聞かれるほどです。そんな不動産管理をラクにできる方法をご紹介したいと思います。

賃貸・建物管理には手間がかかる

不動産物件の管理業務は「物件管理」と「賃貸管理」に大別されます。

<物件管理>
建物それ自体の管理のことで、共用部分の清掃、設備関係の保守点検などを指す。不十分だと建物自体の寿命を縮めてしまったり、建物の資産価値が低下してしまう弊害が起こる。

<賃貸管理>
入居者募集、家賃の集金、家賃滞納者への督促、入居者からのクレームや要望への対応など、入居者に対しての管理のこと。

アパート・マンションなど一棟買いしている場合や、一戸建てを購入している場合は両方を、区分マンション投資など、ひと部屋の場合は賃貸管理のみとなります。(区分マンション投資の場合は建物管理してくれる会社が決められており、そちらに毎月管理費を定額で払う仕組みです)

■物件管理ですること
・共用部分の清掃(日常清掃と定期清掃)
・電灯交換
・外構の草刈り
・受水槽の清掃
・配管の高圧洗浄
・消防点検
・共用部分の設備点検
・リフォームの手配など

■賃貸管理ですること
・家賃管理
・滞納時の督促
・入居募集
・更新業務
・入居者からの連絡受付
・退去受付
・退去時の立会い
・退去清算など

業務だけ見ていくと「すべてをこなすのは相当めんどうだろうな」と思われることでしょうが、持ち物件が少なければ自主管理も可能です。しかし、物件が複数だったり、遠方だった場合は一部をアウトソーシングする、もしくはすべてを不動産管理会社に委託するなど、委託管理を考えなければならないでしょう。

委託管理してもらう場合どうなるか

物件が遠い場合や、管理している戸数が多いとき、投資家本人が多忙なときは、不動産管理会社に丸ごと委託する方法がありますが、その場合どうなるのでしょうか。

通常、賃貸物件の委託管理手数料は「家賃×○%」で算出されます。毎月の家賃が10万円で3%なら3,000円となります。この手数料をいくらにするかは、投資家と不動産管理会社との間での取り決めによりますが、相場は家賃の5%ほどです。

また、不動産管理会社の中には委託管理手数料以外に「システム利用料」「更新事務手数料」を徴収する会社もあります。基本サービスに含まれるものやオプションなどの別料金を依頼時によく確認しましょう。

一見すると安く見える会社も、細かく確認すると他社より割高な可能性もあります。不動産管理会社に委託することの大きなメリットとしては、物理的な理由だけではなく、入居者からのクレーム、家賃滞納、督促など、大家さん業務につきまとうメンタル面での煩わしさから解消されることでしょう。

あえての自主管理という選択もある

不動産物件の委託管理手数料が平均5%ほどだとしても、長期的にみればバカにならないと感じるかもしれません。その場合は、自宅の近場に購入した戸建て1軒や区分マンション1部屋くらいなら、不動産管理の勉強と思って、あえて自主管理を選ぶのも良いかもしれません。

自主管理することで管理業務ごとの自分の得手不得手の判別ができます。そして、初めから不動産管理会社に丸投げしてしまうと不動産管理業務の実際がわからないため、管理会社に手抜きをされても気づかないこともあり得るでしょう。

たとえば日常清掃や草むしりなどは、清掃担当の方をパートタイム雇用して、おまかせすることもできます。ご家族がお手すきであればお願いすることも可能ですよね。一部だけアウトソーシングして、自分のできることだけやる、家族と協力して管理するという方法もあることを念頭に置いておきましょう。

 

不動産管理の手間をかけない方法をご紹介しました。自主管理も経験として必要な場合もあるでしょうが、多くの投資家は大家さん業をやることでなく、月々の家賃収入を得ることを目的としています。

不動産管理は決してラクなことではなく、多忙を極める兼業投資家であれば、不動産管理会社に依頼したり、土地探しから管理までのすべてをワンストップサービスで提供してもらえる不動産投資会社から物件を購入するのは賢明な方法でしょう。

いずれにせよ、これから不動産投資を始めようと考えているなら、不動産管理についても予備知識を持っておくといいでしょう。

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