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投資種類②新築戸建て投資

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/11/29

新築戸建てで不動産投資というと、最初の投資額が大きく利回りが低いイメージです。ですが、新築戸建ての賃貸物件は非常に少ないので、借り手の目には魅力的な賃貸物件と写る場合もあります。家賃を高めに設定できるなど、固有のメリットもあります。まだまだ開拓の余地が大きい新築一戸建て投資の魅力いついてご紹介しましょう。

賃貸専用の新築戸建てが存在する

「一戸建てが売れないときに賃貸物件として貸し出している」という感覚をお持ちの方が多いかもしれませんが、元々、賃貸用・投資用としてパッケージ化された新築住宅が存在します。建築会社やハウスメーカーの商品として紹介されているんです。しかし、その多くは手持ちの土地活用のすすめであることがほとんどです。つまり土地購入からスタートすると採算性が低いことになります。

そして賃貸用・投資用としてパッケージ化された新築住宅は、業者が土地購入・宅地造成から企画、販売までを手がけているケースが多いため、中間マージンが上乗せされて割高になっています。ですからパッケージ商品よりも、土地探しから自分でやって、できるだけ安いハウスメーカー・工務店に住宅の建築依頼するのが賢明でしょう。

地域密着型の不動産会社では、古くからの地主さんとのお付き合いがあり、思わぬ掘り出し物の宅地が手に入ることもあります。できるだけ立地の良い宅地を購入することで、家賃をより高めに設定できますし、入居希望者も増えることに繋がります。とくに最寄り駅からの徒歩で15分以内であることは重要です。

新築物件なら融資の審査は通りやすい

そして新築戸建て物件ならではのメリットもあります。それは融資の審査が通りやすいことです。中古戸建て物件の場合は初期費用は安く済むので、現金で買える方には非常に好都合です。

しかし、自己資金のない方の場合、融資を受けるために、物件の価格を低く抑えなければならないというデメリットがあります。中古戸建て物件の場合、担保としての評価が低いため、ある程度の利回りが見込めないと融資を受けることができないからです。

しかし、新築戸建て物件の場合、その逆なので、利回りは低くなりがちでも融資の審査は通りやすいことになります。つまり不動産投資・戸建て投資の初心者の方でも、自己資金がない方の場合、中古戸建て物件より新築物件のほうが資金調達という面ではおすすめと言えるでしょう。

さらに、中古戸建て物件の場合、初心者には物件の見通しが付きにくいというリスクも存在します。中古戸建て物件をできるだけ安い物件を入手しようとすれば、建ててからある一定期間を経過した物件になるケースがほとんどです。初心者であれば、このときにかかるリフォーム費用の見通しを誤る場合もあるので注意しましょう。

新築戸建て物件は最後は築浅のうちに売却しよう

新築戸建て物件はそれなりの家賃収入が見込めるのがメリットなんですが、田舎だったり、立地条件が良くない物件だったりすると入居者が来ず、最終的に賃料を下げなければならないことになります。利回り10%以上を達成するためには、立地の良い物件であることが必須です。

宅地造成して売り出している土地は駅から遠く利便性の低い物権になりがちなので、むしろ古家が建っている土地を購入して、解体・整地して新築をするというほうが良い場合もあります。解体・整地して新築をする場合、その分の経費はかさんでしまいますが、新築物件は当分修繕費などがかからないというメリットもありますので、やり方次第では充分に利回りが見込めるでしょう。

また、新築の場合、不動産会社が売主というケースがほとんどなので、売主に瑕疵責任が発生します。中古戸建て物件の場合、売主が個人であるケースが多く、売主側の条件で瑕疵担保免責となることがほとんどであるため、買主の自己責任になりがちです。物件を見極めることができない初心者には大きな不安材料になってしまいます。

そして新築の場合、最後は築浅物件として売却できる7~8年目に売却してしまえば、高めの売却益が期待できるでしょう。これが新築戸建て投資のもっとも大きなメリットと言えます。

 

新築戸建て物件投資についてご紹介しました。「土地を持っている人が土地活用としてやるもの」というイメージもだいぶ変わったのではないでしょうか?

新築戸建て物件には固有のメリットがあり、それを活かすことができれば、とくに初心者の場合や、自己資金がない方の場合は、むしろ中古戸建て投資よりもローリスクであるということもできます。何よりも新築戸建ては賃貸市場においては希少価値があるため、貸し手に有利です。宅地選びさえ間違わなければ、非常に可能性のある投資先と言えるでしょう。

初期投資の大きさに尻込みする方が多いからこそ、まだ荒らされていない投資分野とも言えます。あなたも一度検討してみてはいかがでしょうか。

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