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投資種類⑤一棟投資

公開日:2019/12/01  最終更新日:2020/01/29

一棟投資は、一棟あたりでアパートやマンションなどを買い取って、家賃・売却などから投資資金を集金し、利益を得る投資方法のことです。区分所有と比較すると、出費が多いことからリスキーさを感じ、ハードルが高いと諦める方も多いのではないでしょうか。

今回は、不安要素を洗い出し、失敗を回避できる一棟投資のポイントを整理したいと思います。

一棟投資に手を出す前に

一棟投資は、区分投資よりも元手を多く支払うこととなりますが、その分利益が大きくなるというメリットもあります。しかし、多額の資金を用意しなければならないのと、失敗したときに請け負うリスクも区分投資を上回る面がデメリットとなっています。一棟投資は、生半可な知識で始めず、十分に学んだ上で着手しなければなりません。

「一棟アパート」と「一棟マンション」

一棟投資は、一棟アパートと一棟マンションのいずれかを選ぶ形になります。どちらに投資するかは、投資目的・状況にもよりますが、どちらにせよ前もって両者の違いを理解しておきましょう。

構造・法定耐用年数の比較

【アパート】
軽量鉄鋼造:19年
木造:22年
鉄鋼造:34年

【マンション】
鉄鋼造:34年
鉄筋コンクリート:47年

建築経費・利回り・家賃の比較

【アパート】

建築コスト(木造/木造モルタル):164.4千円/㎡
表面利回り(都内):新築→5~6%
中古(築20年以内)→5%~8%
家賃(都内23区):7.2万円(25.31㎡)

【マンション】
建築コスト(鉄骨鉄筋コンクリート):262.2千円/㎡
表面利回り(都内):新築…主に5%前後
中古(築20年以内)…4~7%
家賃(都内23区):9.8万円(32.07㎡)

性能・資産価値

【アパート】
性能:耐火、耐震、防音に不安があることも
資産価値:構造・建材などで長期維持が困難な場合あり

【マンション】
性能:防火、耐震、防音、断熱、防犯などが充実
資産価値:RC、SRCなどは法定耐用年数が長期的で、手入れ次第では価値を長く保てる。

一棟投資のメリット・デメリット

一棟投資に見られるメリット・デメリットはどのようなものになっているのでしょう?

メリット

利回りが高い
表面利回りだけで見ても、一棟投資は、区分投資よりも利回りのよさが伺えます。
【区分マンション】7.36%
【一棟アパート】8.77%
【一棟マンション】8.07%

収入額が大きい
一棟投資は、ひとつの物件からの家賃収入が大きく得られることから、区分投資以上の収入が見込めます。1年間の収入総額を比較してみると、その差は歴然でしょう。

アパート(10室/家賃7万円):年間収入840万円
ワンルームマンション(1室/家賃10万円):年間収入120万円

資産価値の高さが融資に有効
一棟当地が所有する土地は区分投資よりも多いことから、投資対象となる資産価値の評価は向上し、高額融資を受けられやすくなります。建物自体の耐用年数は、資産価値に影響するため、投資物件の資産評価は、土地の有無が大きく作用します。

自分の好きなスタンスで運営できる
一棟投資は、修繕や防犯システム・宅配ボックスの設置といった改装などが所有者の意向で決められるため、建物の価値を自分の判断で上げることができます。区分所有者も、建物が修繕・改装が施されれば建物の価値は維持や向上を図れますが、自分の判断ではできません。

収入が0円になる可能性は低い
一棟投資は、空室がある場合でも家賃収入が一切ない状態にはなりにくいという面もあります。というのも、区分所有だと一戸(1部屋)だけ所有していた場合、そこが空室となってしまうと、収入は得られません。ですが、これが一棟投資であれば、十戸(10部屋)の場合だと、一戸の空室があったとしても、9/10の家賃収入が得られます。

デメリット

元手の金額がそれなりに必要
一棟投資は、土地と建物を一棟同時に所有するため、莫大な資金を準することとなります。たとえばアパートだと数千万単位、マンションなら億単位が一般的な金額。さらに、全額フルローンで組むことも難しい物件がほとんどです。ただし中古物件だと、頭金として2、3割負担するというケースが見られます。

失敗したときのリスク大
投資額が大きくなる一棟投資は、し損じたときの代償が区分投資よりも大きいのは否めません。自然災害によって倒壊などがあれば、一気に収入源が無くなることも。これが区分投資であれば、複戸数に投資しておけば、地震によって1ヶ所で倒壊が起きた場合でも、一戸の損害だけで留まります。

買い手がつきにくい
一棟投資は投資額が巨額なことから、区分投資よりも買われにくく、売却が簡単ではないという面もあります。また、売出から売却までに時間を要し、売却資金を稼ぐのに時間がかかってしまうことも。

維持管理費用が高額な上に事務的な手間がかかる
一棟投資は建物の全体において、老朽化の改善やシステム化などを図らなければならず、一定期間の大規模修繕や機能向上などの改装をすることになります。また、傍らでオーナー業務もあり、これは業者への委託も可能ですが、もちろん別途費用が発生します。本業がある方にとっては、オーナー業務を同時にこなすのは困難でしょう。さらに、一棟投資の損害保険料や固定資産税、都市計画税などは決して安くありません。

まとめ

一棟投資についての解説は、以上となります。やはり投資の規模が大きいためか、メリット・デメリットの差も大きいという印象を受けますね。失敗しないためには、収支計画を入念に行うことが、やはり大事でしょう。その際、専門家の方に計算を依頼するのも手です。

また物件の維持管理のために、修繕や修理をしっかり確認しておくようにしましょう。中古物件であれば、一番最近の大規模修繕からどれくらい間が開いているか、また外壁・共用部で即座に修理しなければならない部分のチェックをしてください。

他にも入居率や、過去の実績の背景なども調べておきましょう。たとえば、駅やスーパーに近いといった条件は、入居率に反映します。

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