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自己資金が少なくても不動産投資はできるの?

公開日:2019/11/01  最終更新日:2019/11/29

頭金を用意してから投資を始めたいと思う方も少なからずいらっしゃるでしょう。自己資金が少なくても不動産投資を行うことは可能です。では、少額の自己資金で不動産投資するには、どんな方法で取りかかればよいのでしょうか?

自己資金と頭金の違いについて

まずは、自己資金と頭金の違いを説明したいと思います。

自己資金
自己資金とは自身が持つ資金のことで、たとえば銀行に貯金が500万円あったり、現金は自分では持ってないけど、親からの相続で株や土地などを持っているといった場合は、それらが自己資金に該当します。

自己資金と頭金を混同している方もいて、どちらも自分の資金という点では同じですが、具体的な意味は違います。

頭金
頭金は、諸経費とは違ったグループの資金で、物件の本体価格に対して、どのくらい払うかという意味です。たとえば物件価格が3,000万円だとして、これに頭金300万円を出すとすれば、残りの1,800万円の支払いは、融資利用によってまかなうことになります。

諸経費も頭金も、自己資金のうちに含まれはしますが、自己資金のすべてを物件購入に回す必要性は無いのです。

自己資金が少なくとも投資できる

不動産投資は、投資の種類には属しますが、現物である不動産を持っていることから事業としても成立します。そのため、投資なのに金融機関からローンとしてお金を借入できるということが実現可能になります。そのため、安定した収入があれば、自己資金が少額でも投資用不動産を所有することは可能です。実際に自己資金ゼロの状態から、投資用の不動産を手に入れる人も多くいらっしゃいます。

当然、多額の資金を用意できれば、リスクは最小限に抑えられます。しかし、ハイクオリティの物件を入手するのなら、長期に渡る運用をするにしても、またあるいは売却するにしても、自己資金ゼロで大きな見返りが来ることが不可能というわけではありません。

不動産投資を少ない自己資金でスタートするケースのメリット・デメリット

自己資金が少額、またはゼロで不動産投資する実例があることは、理解していただけたかと思います。ローンを組めば投資ができて、いい物件が確保できれば元手が無くとも収入が得られるというのであれば、「じゃあやってみよう!」という気になりますよね。

ですが、自己資金が少額やゼロであっても、手続きや維持管理などにお金がかかることは、決して見逃してはいけません。一応、これらも含めて、ローンを組むことは可能です。ですが、それも含めた借入となると、金利が高くなってしまうので、十分に注意しなければなりません。

不動産購入には、印紙税、仲介手数料(売主からの購入だと発生しない)、司法書士への報酬、融資時の手数料、固定資産税などの精算金、管理費・修繕積立金の精算金など、諸費用が発生し、一般的に物件価格の8~10%の費用にあたる金額がかかるとされています。

ローンの返済リスク

例えば、投資用不動産を一括払いで購入すると、空き部屋ができて期間が空いてしまっても、返済に苦しめられることはないでしょう。しかし自己資金が少ない方がローンで購入してしまった場合、返済リスクに苦しむ可能性が出てきます。

そこまでは当然のことではありますが、このような事態が発生することを想定して、事業プロジェクトや出口戦略を熟考した上で不動産投資を始めるのであれば、少ない予算であってもリターンは見込めます。

そもそも金融機関も、返済できると判断した上で融資を行っています。ですが、その先何が起こるかは誰にもわかりません。景気の流れが大きく変わることも否定できませんし、副業として融資を受けたとしても、本業の方の会社が倒産してしまうことだってあり得ます。また、病気や事故によって、働くに働けない身体になってしまうことだって考えられるでしょう。

様々なリスクはできるだけ加味しながら、同時に売却や長期保有など、いくつかの突破口を見つけ出しておくのが重要なことです。

リスクを最小限に抑えるために

自己資金の少ない人が、いかに低リスクで不動産投資を実現できるかは、物件選びが鍵を握っています。不動産投資を始めて行う人は、物件の値段に囚われがちなのですが、もちろん安くて良質な物件であれば、それを選ぶでしょう。

しかしそんな旨みのある物件は無く、実際は質より安さを見て購入し、失敗する方も少なくありません。少々高くとも、立地や設備のよい物件があれば、ローンを組んで問題が無いことを確認した上で購入しましょう。

また、物件を実際購入する前に、その物件をどう維持していくか、売却時期はいつ頃にするかも考えながら、計画を実行するといいでしょう。

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