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不動産投資を始めるタイミングっていつ?最適なのはいつ?

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/01/29

「タイミングの良いときを見計らって、不動産投資を始めたい」と思っている方や「もう少し生活にゆとりができてから始めよう」など、自分の状況が整うタイミングを待っている方がいるかとおもいます。不動産投資への参入にベストなタイミングがあるとすれば、それはどのようなときなのか、また自己都合なども含めて、ここで考察していきます。

どんなときに始めたらトクなのか?

不動産投資を始めるとき、ポイントになるのが投資する物件の価格です。もちろん、安ければ安いほど利益は大きくなります。

一方、家賃に関しては、どんなときもさほどの変動はありませんから、不動産価格が下落傾向のときは利回りが良いです。はっきりと下落傾向とわかる、その手前くらいの、まだほかの投資家が動きかねているタイミングを狙えば、良い物件が安く手に入るかもしれません。

また、不動産投資を始めるときはほとんどの方がローンを組むことになりますが、金利が低いマイナス金利のときや、優遇金利が設けられているときは狙い目です。税制的に固定資産税などが優遇税制のときも良いでしょう。

そして投資家本人の自己都合面で言えば、「生活にゆとりができてから」と定年前くらいに始める構想を持っている方もいますが、不動産投資ローンの審査には本業の収入も考慮されているため、年齢を重ねるにつれてローンが組みにくくなるので、タイミングとしてはさほど良くありません。むしろ早い段階で参入するほうがおすすめです。

若いうちは融資の審査に通りやすいだけでなく、ローン返済が定年前に終わる、リターンを受ける時期が長くなるなど、さまざまなメリットがあります。そして、投資の目的が「定年後のための資産形成」であれば、一刻も早く始めるほうが良いでしょう。

いつでも始められるようにスタンバイする

金利が下がることや税制の優遇を待って不動産投資への参入を図るより、少しでも早く始めるほうがメリットが多いということはおわかりいただけたかと思います。しかし「思い立ったが吉日」と、やみくもにスタートしてしまうことも避けたほうが賢明です。

不動産投資は物件選びで成否が決まるとさえ言われるほど、良い物件を購入することが非常に大切です。条件が悪い物件では安定した家賃収入が望めないどころか、空室時期が続いていけば赤字になり、最悪は自己破産につながることさえあります。

とにかく、不動産投資に向く優良物件を探すことに尽きます。それを見つけるまでに不動産投資の勉強をしましょう。

不動産投資の書籍を読む、不動産投資のWebサイトを読み込む、セミナーに出る、そして大家さんなど、不動産投資の先輩が身近にいれば体験談を聞くなど、いくらでも勉強方法はあります。不動産投資自体はもちろん、不動産取引・管理、税制なども学んでおく必要があります。

物件情報を求め、物件を内覧し、良い物件を見付け次第、不動産投資をスタートさせます。そして、そのときのために、とにかく不動産投資や不動産投資に関連することを日頃から学んでおきましょう。

相続したときは参入のチャンス!

相続税が増税されたことで、相続税の節税対策が以前より重視されるようになっています。実は不動産投資は相続税の節税になるので、注目を浴びていることをご存知でしょうか。

その理由は単純に不動産である土地と建物の評価額が現金とは違うからです。相続税は現金・預金、株式、土地、建物、生命保険金などの評価額の合計から、借入金、税金、買掛金、葬儀費用などを差し引いて算出されます。

現金・預金や有価証券は時価となるのに対し、建物の評価額は「固定資産税評価額」がそのまま適用されます。通常は建築費用の50%~60%程度の評価になることが多く、現金・預金や有価証券より相続税の節税が可能です。その上、建物が不動産投資によって賃借となっている場合、評価額は固定資産税評価額から、さらに30%控除されます。

土地の評価は市街地の場合、路線価方式です。路線価方式で評価された場合、通常は地価公示価格の80%ほどの価格となります。

その土地に不動産を建築して賃貸経営をしていれば「貸家建付地評価」となるため、さらに評価額を20%ほど減額することが可能です。それに加えて小規模宅地の特例を駆使すれば、評価額をその半分に減らせます。

以上のようなことから、相続したときが不動産投資に参入するタイミングと考えることもできます。

 

不動産投資への参入に良いタイミングについてご紹介しました。日頃から不動産投資について学んでおき、良い物件が見つかり次第、スタートさせるのがベストでしょう。いまからできるだけ早く不動産投資やそれに必要な知識を勉強し、物件探しも平行して進めてみましょう。

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