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不動産投資が節税対策に!?期待できるってホント!?

公開日:2019/12/01  最終更新日:2020/01/29

不動産投資に興味がおありの方は、不動産投資が節税対策になるという話を聞いたことがあるかと思います。ですが、不動産投資は節税のために存在するわけではないので、そのためだけに、この分野にむやみに手を出してはいけません。

今回は、不動産投資で節税できる税金の種類について解説したいと思います。

不動産投資で安くできる税金

不動産投資を行うことで、本来支払うべき金額より安く抑えることのできる税金がいくつかあるのはご存じでしょうか。ここではそれらの税金をいくつか見ていきましょう。

■所得税・住民税
不動産投資では、諸々の経費を計上できるため、家賃収入より諸経費の多くを計上することができれば、不動産所得は赤字にすることができます。たとえば、家賃収入が年間120万円の物件を所有しているとして、1年間で計上される諸経費が150万円だとしましょう。これだと30万円の赤字として計上が可能になります。

日本は累進課税制度であるため、所得が徐々に増えていくシステムになっています。不動産所得が赤字だと、給与所得などの収入と損益通算が可能なので、給与から天引きされた税金を確定申告すれば、還付金が返ってくるようになっています。

■不動産所得に計上できる諸経費
不動産所得を赤字計上するためには、できる限り諸経費を計上することを心がけましょう。

仲介手数料、不動産管理費、減価償却費、不動産取得税、修繕費、登録免許税、固定資産税、火災保険、交際費、図書費、借入金利息、交通費(物件の下見や打ち合わせ移動の費用)、消耗品費(PCや携帯電話など)、コンサルティング費用(税理士やコンサル会社への依頼料)、などが不動産所得に計上できる諸経費となります。

以上の中で、特に金額が大きいものは、減価償却費と不動産取得税、登録免許税、修繕費(規模が大きい場合)などが該当します。

■贈与税
贈与税は、他人から無償で財産を受け取る際に、納税する税金です。贈与財産の価額の算定方法ですが、購入金額からではなく、「相続税評価額」から算定します。

この「相続税評価額」は、時価で評価される現金などに比較し、不動産の場合は2、3割ほど減るので、その分贈与税が節税されることになります。しかし、不動産の購入直後に贈与を行ってしまうと、贈与税を少なくすることが目的と疑いをかけられるため注意しましょう。

さらに不動産を贈与する場合、「登録免許税」や「不動産取得税」といった税金の負担もしなければならなくなります。この二つを負担することになると、贈与財産のおよそ5%の税金がかかるため、そのコストも含めて計算しなければなりません。

■相続税
相続財産の価額は、贈与税と同様に「相続税評価額」によって算定することになります。不動産は現金で贈与するよりも、2、3割ほど相続税評価額が少なく見積もられるため、相続税の節税になるとされています。

相続税の計算は、まず遺産総額を把握してから、課税遺産総額の算定をします。次に相続税の総額を計算して、各相続人が負担する税額を算定する、という流れになります。財産には、預金や土地、建物、株式、生命保険(非課税限度額あり)などが該当し、反対に負債には、借入金や葬儀費用といったものが該当します。

不動産投資の節税の失敗ケース

不動産投資によって安く済ませることのできる税金の支払いですが、いくつか注意しないと失敗してしまうケースもあります。そんな節税に失敗したケースも見てみましょう。

■相続税対策として不動産を購入した
現金や金融商品による相続よりも、不動産の方が相続税課税額は安くなります。ですが、評価額3,000万円の物件を、6,000万円で販売するケースもあるので注意が必要です。6,000万円の現金で相続するよりも、税金は確かに安くなりますが、3,000万円しか価値の付かない物件を、6,000万円で買うことになるので、大損であることは否めません。

■土地活用を税金対策に利用しようとした
土地活用として、需要が見込めない場所にアパートを建設してしまい、失敗したケースもたくさんあります。相続税対策にはなることはなりますが、空室期間が開いて家賃収入が減ることもあり、相続税の節税効果が得られてもマイナス分の方が上回ってしまう可能性もあるでしょう。

■所得が過剰に増えて所得税率が上がりすぎてしまった
不動産投資が順調に進むのはいいことですが、物件を複数所有すると、不動産所得が増え、所得税率が高額になってしまう懸念があります。たとえば、所得が5,000万円になったとすると、税金は40%も発生します。このような税対策は、法人レベルで行うことなので、個人の域を超えています

規模が大きな不動産投資は、法人化によって税率の上がり方が緩やかになるため、軌道に乗ってきたら、方向転換も考えてみましょう。

まとめ

不動産投資の節税対策について、おおまかに説明させていただきましたが、概要程度にはご理解いただけたでしょうか?

不動産投資はそもそも、「投資」で「利益」を得るものですから、節税メインで行うことは、あまりおすすめできません。マンション投資は実際、所得税などの節税効果は得られる見込みがあるものの、黒字転換してからは税金の還付はなくなり、納税は必須となります。

相続税の対策としては、収益不動産に組み替えることで、相続税評価額を、現金の1/3ほどに減額することもできるため、ある種よい方法ではあります。ですが、実際の評価額より高値の不動産を販売するケースもあるため、注意しましょう。

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