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不動産投資を始めるなら知っておきたい税金のこととは?

公開日:2020/01/15  最終更新日:2020/01/29

不動産投資に興味はあっても、様々な税金が発生することに気後れしてしまい、なかなか踏み切れない方もいるでしょう。不動産絡みの税金は、発生するタイミングがそれぞれあり、購入時、所有時、売却時に、それぞれの税金を負担することとなります。

不動産購入時の税金

まずは、不動産購入時に発生する税金から確認しましょう。

印紙税
不動産購入時に取り交わす売買契約書には、印紙を貼付する決まりがあり、印紙の費用は買契約の金額によって変わります。印紙税額は以下よりご確認いただけますが、補足として平成26年~令和2年3月31日の間に作成される契約書に関しては、軽減措置が適応されるため、軽減後の税金も併記しております。

※以下↓購入額:税額/軽減後の税額
100万~500万:2千円/1千円
500万円~1千万円:1万円/5千円
1千万円~5千万円:2万円/1万円
5千万円~1億円:6万円/3万円
1億円~5億円:10万円/6万円

登録免許税
登録免許税とは、不動産取得の公示のための登記で発生する税金です。この登録免許税は、固定資産税評価額×税率という式で求める形になっており、税率は下記になります。

土地:本則0%
2019年3月31日までに登記をする場合は、軽減税率は1.5%となる。

建物
新築物件の購入:4%(所有権の保存登記)
中古物件の購入:0%(所有権の移転登記)
抵当権(担保)を設定する場合は、0.4%の登録免許税が別途発生します。

また、住宅用家屋には軽減税率が適用されることがあります。

不動産取得税
不動産取得税は、売買などで不動産を取得した際に発生する税金です。相続で取得した不動産には、課税されません。不動産取得税は、土地・建物に課税され、その金額は、固定資産税評価額×3%(令和3年3月31日まで)となっています。

ですが、令和3年までの間、土地が宅地であれば、税金の対象金額が固定資産税評価額の1/2となります。そのほかにも、建物・土地各々に軽減税率が適応されるので、新築の賃貸マンションを購入する場合は、以下の軽減措置を受けられるようになります。

建物への軽減措置
課税床面積40㎡以上(戸建ては50㎡)、240㎡以下の場合、固定資産評価額から1,200万円の控除となります。

土地への軽減税率
「土地1㎡あたりの固定資産評価額の1/2×課税床免責×2(200㎡限度)×3%」
この計算結果が45,000円よりも多くなる場合はその値を、超えなければ45,000円の控除となります。

以上の軽減措置で求められる控除額を適用することを前提として一般的な式で計算すると、不動産取得税は、「固定資産税評価額-控除額×0.03」という形になります。

不動産保有時の税金

次に、不動産を保有している際に発生する税金の説明です。

固定資産税
これは、固定資産を所有している場合に、市町村などへ支払う税金です。課税額は「固定資産税=固定資産税評価額×1.4%」という計算で決まります。しかし、市町村によっては、住宅用地など税率が異なるケースもあるため、各市町村の公式サイトから確認しておきましょう。

都市計画税
都市計画税は、市街化区域内の土地や家屋に課せられる税金で、課税額は、「固定資産税=固定資産評価額0.3%」という式で算出されます。ちなみにこれも市町村によって、独自の軽減措置を執っているケースがあるので、こちらも確認が必要です。

所得税
不動産投資に関する税金の中で、特に金額が大きくなると考えられるのが所得税で、収入から経費を引いた金額が、課税所得金額にあたり、その金額に応じた税率は下記からご確認ください。

※以下↓収入:税率/控除額
195万円以下:10%/9万7千円
195万円~330万円:20%/42万7千5百円
330万円~695万円:23%/63万6千円
695万円~900万円:33%/153万6千円
900万円~1,800万円:40%/279万6千円

所得税というのは元々累進課税で、計算はかなり複雑なのですが、上記のように控除額を用いれば、比較的容易に計算できる仕組みになっています。ちなみに不動産投資を副業としている場合、本業の給与所得と副業の不動産投資の所得を合算した所得税を計算するようになります。

住民税
住民税も、所得税と同様に所得によって課税額が変動します。住民税は、所得割と均等割の二つの区分からなっています。これらの違いは以下の通りです。

所得割:所得に応じた課税で、所得に対し市町村税6%+都道府県税4%=10%が課税される

均等割:全員に等しく課税される。自治体によって異なるが市町村税+都道府県税=およそ数千円が一般的

不動産売却時の税金

不動産の売却時に、それで得た所得に対して、所得税と住民税が課税されます。ですが、不動産経営によって得た収入や損失は、損益通算が可能な総合課税の所得でありながら、建物や土地の譲渡に伴う所得は、損益通算が不可能となる代わりに、少ない税率で税額が決まる分離課税の所得とされています。

この場合、譲渡課税から取得費、譲渡費用、特別控除費といった費用を引いた金額が、課税譲渡所得金額となっています。

まとめ

不動産投資にまつわる税金についての解説は以上ですが、ちなみに不動産所得の申告は、確定申告の際に行うこととなりますが、その際は白色申告や青色申告の、どちらかの方法から選びます。ざっくり言ってしまえば楽なのは白色申告で、ややこしいのが青色申告となるのですが、後者の方が控除額が大きいため、メリットがあるのは明らか。

これは簿記の知識がないと、だいぶ難しいため、申請に必要な知識がなければ、税理士さんの力を借りてしまった方が却っていいでしょう。不動産投資は、専門家を上手く利用するのも、成功のポイントです。

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