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事前に把握しておけば安心!不動産投資のよくあるトラブルとは?

公開日:2019/11/01  最終更新日:2019/11/29


不動産投資に興味がある方は、参入する前に「不動産投資によくありがちなトラブル」について知っておくといいでしょう。不動産投資の先輩方がいままで遭遇したトラブルを事前に把握しておくことで、参入時にはそれらを避けられるようになるからです。ここでは、いくつかの事例・パターン別を考察していきましょう。

契約に伴うトラブル

不動産投資会社や、投資物件を取り扱う不動産業者の中には、優良業者もあれば、悪徳業者もいます。悪徳業者に限って「大手は手数料を取りすぎています。うちは格安でやらせていただきます」「都心の優良物件で利回りは28%です」「掘り出し物の物件です」などと、甘いことばを並べて、しつこく勧誘してくるのが常です。良い営業はきちんとリスクも説明します。いいことだけを並べるというのが、そもそも信用ならない証拠と言えるでしょう。

そして、投資家側に基本的な知識が備わっていれば「都心で利回り28%」などという物件はないと、すぐわかります。また物件の実態がどうであるかも、個人的に調査すればすぐわかることです。実際に物件の周辺を歩いてみれば治安の良くない地域であることや、地元で古くから営業している店主さんなどから話を聴くことで、暴力団事務所等、好ましくない物件があることも判明します。

マンションなど物件そのものについても、共用部分が荒れていたりすれば管理が良くないことがわかり、外壁にクラックなどが入っていれば建物の劣化がわかるでしょう。災害地域であるかどうかや、地盤の安全性については、ハザードマップなどをネットで調べることですぐに確認できます。

また、地元の不動産業者数件に物件について問い合わせることも有効です。とにかく、基本的な不動産投資を学んでおくことで、このような自己調査が可能になり、美辞麗句を並べ立てても悪徳業者を見抜く力が身に付き、被害を避けることにつながります。

入居者によるトラブル

確かな不動産投資会社や不動産会社と、良い物件が契約できたとして、入居者が問題を起こすケースもあります。どんなリスクがあるでしょうか?

■家賃滞納
突然、勤務していた会社が倒産するなど、深刻なパターンでなくても、うっかり家賃の振り込みを忘れる入居者はいます。あまり頻繁だと、家賃収入を返済に充てている投資家はたまったものではありません。

家賃を「振り込み」ではなく「引き落とし」にするなど、徴収方法を最初から忘れられない方法にしておく、もしくはクレジットカード払いにするなども可能です。また、経済的困窮による家賃滞納には、連帯保証人をしっかり調査することや、家賃保証会社を利用するなどの対策が必要でしょう。

■騒音トラブル
「夜中に大きな音で音楽を聴く」「早朝からドタバタと歩き回る」「友人を泊めてバカ騒ぎをする」など、騒音によるトラブルは少なくありません。戸建てではあまり問題にならないかもしれませんが、マンションなどの集合住宅では深刻な問題となります。

地方から出てきた学生さんなどは、大きな実家で気兼ねなく暮らしてきた方が多く、音の問題を意識しにくい場合がありますので、入居時にしっかり確認しておく必要があるでしょう。また、物件自体、壁や床が脆弱で音が伝わりにくいものを選ぶことも大切です。

■ゴミ出しやたばこのトラブル
ゴミの出し方が悪く、ご近所とトラブルになる入居者がいます。24時間、いつでもどの種類のゴミも出せるタイプのマンションであれば起こらない問題ですが、戸建てを貸し出す場合には、ゴミ集積所や、ゴミの日の案内などを自らアナウンスする、もしくは地図やメモにして渡すことを徹底しましょう。

たばこの問題は「喫煙者には貸し出さない」などのルールをつくってしまうのも手段ではありますが、入居者が狭まってしまうのが痛いところです。いまは外ではみだりに喫煙ができませんので、家で吸えないとなると避けられてしまう可能性もあります。マンションの場合、ベランダで喫煙されると、隣室の洗濯物に臭いが付着してしまうというトラブルも想定されます。キッチンの換気扇の下で吸ってもらうようにすれば部屋の壁なども汚れず、退去時にもスムーズでしょう。

不動産管理会社によるトラブル

最後に不動産管理会社によって起こるトラブルについてご紹介します。入居者との問題や、入居者募集、退去の立会いなどに不安があるから、手数料を支払って管理してもらっているというのに、その不動産管理会社がトラブルの原因になるのは皮肉なものです。

■入居者が連絡してもなかなか電話に出ない
入居者に困ったことが起きて、不動産管理会社に電話をしている、もしくはメールをしているのにもかかわらず、電話に出ない、返信メールをよこさない不動産管理会社があります。

■物件管理が行き届かない
共用部分などのメンテナンスが悪く、入居者募集に影響が出てしまうことがあります。

■トラブル解決能力が低い
漏水や騒音トラブルの解決に時間がかかってしまう会社は、そもそも対応スタッフが少ない疑いがあります。不動産投資家に友人・知人がいれば、良い管理会社を紹介してもらうことが可能です。

もしそうしたツテがなければ、契約時にこうしたトラブルが起こらないか、管理会社に充分な人員や体制が整っているか、確認することを怠らないようにしましょう。

 

不動産投資によくありがちなトラブルについてご紹介しました。警戒すべきポイントをいくつか把握できたのではないでしょうか?

不動産投資会社などのワンストップサービス内の一括管理や、サブリース契約によってもトラブルは避けられます。おまかせした場合の対費用効果と、投資家自身の忙しさ、対人能力を繊細に考慮して依頼しましょう。

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