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投資種類①中古戸建て投資

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/11/29

実をいうと不動産投資は、中古の一戸建てからはじめることがもっともおすすめで、なぜならば地方の都市部以外にある一戸建て物件なら300万円前後から購入することができるからです。

そうした安い中古戸建物件を購入して(手持ちの方はそれをそのまま)リフォームして貸し出せば、少ないリスクで投資ができるという訳です。

購入すべき中古戸建ての「状態」

まずは「どんな状態の物件がいいのか」ということについてです。もちろん新しいほど状態は良いですが、投資リスクは高まります。ですから、できるだけ安い中古戸建てを購入するのが理想的です。

そこで重要なのが経済的な耐用年数です。財務省などの資料によれば、日本の気候に合い、多く建てられている木造住宅で30年ほどが平均とされています。しかし、あくまで平均です。

実際には築年数40年前後の家に住んでいる方は多く、つまり築年数35年くらいの物件であっても10年くらいは賃貸することが可能と言えるでしょう。ただし、築年数が30年を超える中古戸建て物件では瑕疵がありがちです。

■1 地盤が悪くなって建物が傾いている
■2 シロアリなどの害虫被害により家の強度を左右する部分に破損がある
■3 雨漏りがする

などの物件は巨額のリフォーム費用がかかるので、瑕疵のある物件には手を出さないようにしましょう。1~3の順番に費用がかかりますので、地盤に関しては絶対傾きのない物件を選ぶべきです。

いくらぐらいの中古戸建てが良いのか?

不動産投資は投資額を上回る家賃収入を得ないと意味がありません。ですから新築より中古戸建てを安く購入して、安くリフォームして貸し出すことに意義がある訳です。

「地方の都市部以外にある中古一戸建て物件なら300万円前後から購入することができる」のですが、この場合、土地の値段はかなり安くなってしまうので、最後に売却したときに利益が残りにくくなってしまいます。ですから実際は都市部郊外あたりに的を絞って、500万円前後からの投資をするのがおすすめです。そしてその半分くらいが土地の値段であることが好ましいでしょう。

そして、高利回りを実現するためにはリフォームして出来るだけ高く貸すことです。それだけにリフォームは重要となります。最後に土地を売ることで利益がでますので、リフォームはしっかりしないといけません。

すべて業者に頼むと状態の悪い中古戸建ては1,000万円ほどかかってしまうこともあります。できるだけ状態の良い物件を購入し、プロしかできないとされるトイレ、バスルーム、雨漏り補修は依頼して、あとはDIYで補修するのがリフォーム費用を抑えるのが費用軽減の秘訣と言えるでしょう。

どんな立地条件の中古戸建てが良いのか?

人口が少ない街では借りる人がいません。ですから最低でも5万人~10万人の人口がある街の物件であることが求められます。また、最寄り駅が都市部へのアクセスが良いこと、最寄り駅から徒歩15分以内の物件であることも大切な条件です。

そして周辺環境ですが、戸建はひとり暮らしより家族が借りてくれるケースが多いので、学校や病院が近くにあるかも重要です。とくに学校は大切で小・中学校などが、半径2キロ圏内にあることが理想です。学校が遠いと両親に送迎などの手間が発生してしまう可能性があります。

そして、こどもの教育上、風俗店や飲み屋さんが密集していたり、広域暴力団事務所などが近くにある物件も好ましくありません。そういった点にも配慮して物件を選びましょう。

ほかには、大手の不動産仲介会社が周辺にあるかも投資物件を見極めるポイントになります。賃貸ニーズが低いところには大手の不動産仲介会社は出店しないからです。

 

中古の一戸建ての不動産投資について書いてきましたが、いかがでしたでしょうか? なかなかすべての条件が整うことはないかもしれませんが、できるだけこれらの条件を備えた物件を購入するようにしましょう。

そして、できれば自己資金で購入するのが利回り的には良いんですが、もし自己資金だけでは投資できないのであれば、日本政策金融公庫からの融資はおすすめです。賃貸事業をはじめてなさる方にも、比較的スムーズに貸し出してくれます。とくに女性は金利が優遇されますので、住宅ローンレベルの金利での借り入れが可能です。関心のある方は一度検討されてはいかがでしょうか?

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