公務員も不動産投資を実施しても大丈夫？

公務員のなかには、不動産投資に興味がある方もいるでしょう。しかし、公務員は法律で副業が禁止されているため「はじめられない」と諦めている方は少なくありません。

そこで今回は、公務員でも不動産投資を実施できるかの情報をまとめてみました。一定条件をクリアしていれば投資ができるといわれていますが、実際はどうなのでしょうか？

不動産投資に興味がある方は、ぜひ参加してみてください。

一定条件をクリアすれば不動産投資が可能

公務員が副業を行うことは法律上禁止されていますが、一定条件をクリアしていれば不動産に関する副業が可能になります。

ここでは、不動産投資ができる条件と、条件外であっても申請すれば不動産経営ができるケースを紹介します。

公務員の副業がNGな理由

そもそも、なぜ公務員は副業が禁止されているのでしょうか？その理由は「国家公務員法」「地方公務員法」が関係しています。

公務員法とは、文字どおり公務員に定められた法律のことで、副業に関する条文は「国家公務員法 第103条・第104条」「地方公務員法 第38条」に明記してあります。

不動産投資ができる条件

上記のとおり、法律によって副業は禁止されていますが、不動産に関する副業であれば一定条件をクリアすることで可能になります。条件とは「規模」「賃料収入」の2つが挙げられます。

規模は、独立家屋とアパート・マンションにわけられ、前者であれば5棟未満、後者であれば10棟未満です。

基準内であれば副業扱いにならないため、公務員が不動産投資をおこなっても問題になりません。しかし、基準を超えてしまうと営利目的とみなされるので、投資をおこなうのは不可能です。

次に、賃料収入です。賃料収入には家賃と駐車場が含まれており、年間500万円未満であることとキャッシュフローは含まないことが条件になります。

詳細については「人事院規則14-8」を確認してみてください。

条件外でもOKになる場合がある？

たとえ条件外であっても、申請することで不動産投資ができる場合があります。というのも、なかにはやむを得ない理由で投資をしなければいけないケースがあるからです。とくに転勤・引越し・相続・生前贈与などは、条件を超えていても投資がはじめられます。

申請手続きとタイミング

申請手続きには、書類と人事院の承認が必要になります。

書類は、不動産登記謄本・物件に関する資料・委託証明書・賃貸条件一覧表・本人の人事記録のコピーを用意し、場合によって参考資料も必要です。地域ごとに申請方法と必要書類が異なるので、事前に確認しておきましょう。

申請するタイミングは、投資をはじめる前や相続を受ける前が効果的です。きちんとスケジュールを立てて取りかかると失敗しにくくなります。

公務員の不動産投資がメリットになる理由

副業としてメリットが大きい不動産投資ですが、公務員にとっても有益で取り組みやすいといわれています。

ここでは、不動産投資がメリットになる理由について紹介します。

審査にとおりやすい

一般的に、投資用物件を購入するには不動産投資ローンを活用します。そのため、金融機関の審査が必要不可欠です。

審査では、申込者が安定継続してローンが支払えることを調査するため、年収や勤務先はもちろんのこと、勤続年数やローンの借入状況なども含めて総合的に判断されます。当然、審査に落ちると投資をはじめることはできません。

しかし、公務員は収入が安定しているだけでなく社会的信用度も高いため、会社員に比べると審査にとおりやすくなります。低金利や高額融資を受けやすいのも大きなメリットでしょう。

不労所得が得られやすい

不労所得とは、簡単にいうと労力をかけずに収入が得られることをいいます。不動産投資もそのひとつですが、管理業務はすべて管理会社に委託するので、公務員として本業をこなしながら投資の収入を得られます。

投資をはじめた直後は運用体制を整える必要がありますが、体制が整えばあとは管理会社がすべて担ってくれます。

本業に支障をきたすことなく副収入を得たい方にはうれしいメリットでしょう。

相続税対策になる

不動産は評価額が低いため、相続税対策にも効果的です。たとえば1億円を相続する場合、現金で相続するとそのままの金額が相続税になります。

一方で1億円の不動産を購入し相続した場合、建物の評価額は時価の約80％になるため、相続税を大きく抑えられます。収益物件ともなると、時価は50～70％まで下がるといわれています。

不動産を貸すだけでも相続税対策になりますから、すでに不動産を有している方もメリットになるでしょう。

本業に集中しやすい

公務員は自分で管理業務がおこなえないため、不動産投資をはじめたあとはすべて管理会社が担ってくれます。そのため、設備の不具合や入居者同士のトラブルがあった場合でも、自身は対応する必要がありません。

もちろん、安心安全に投資を続けるには、定期的に購入した不動産を確認することが大切ですが、維持管理や入居者管理など、おおまかなことは管理会社がおこなってくれるので、本業に集中しやすいでしょう。

長期投資に向いている

公務員は比較的収入が高く安定しているため、投資による税金の軽減効果も高くなります。また、長期ローンも組みやすいことから、長期投資にも向いています。

不動産投資を成功させるためには

とはいえ、すべての公務員が不動産投資で成功するとは限りません。あくまで有利になるというだけで、やり方を間違えると失敗します。

ここでは、不動産投資を成功させるためのコツについて紹介します。

利益を考える

一般的に、不動産投資は、経費を計上することで出る赤字を、給与収入と合わせて税金を軽減する場合があります。

経費の計上は減価償却費などが挙げられますが、公務員は収入や税率が高いため、ほかの業種に比べて節税を意識しがちです。これにより、家賃収入の利益を見落としている方が少なくないといいます。

投資をはじめる際は、なるべく利益が出ることを重視しながら、割高な物件を購入しないように気をつけましょう。

使いすぎに気をつける

たとえローン審査で融資可能額が高くても、使いすぎには注意したいところです。というのも、低金利の融資も、高額を借りてしまうと返済額が高くなってしまうからです。

借入できる額と返済額は違うことをきちんと理解しながら、相応の不動産を購入するようにしましょう。収支計画を立てることも大切です。

無理のない範囲でおこなう

公務員は、副業できる条件が決まっているため、その範囲を超えることはできません。そのため、どんなに高収入を得られる物件でも条件の範囲内にとどめる必要があります。

万が一規定の範囲を超えてしまうと、投資ができなくなるだけでなく、解雇される危険性もあるので注意しましょう。

かならず、5棟10棟以内、・賃料収入500万円未満を守って投資をおこなってください。

最適な不動産管理会社を選ぶ

自分に合った不動産管理会社を選ぶこともポイントです。管理会社選びを間違ってしまうと、空室の際に次の入居者がなかなか決まらなかったり、維持管理が行き届かず退去者が出たりする可能性があります。

最適な管理会社を選ぶことも収入に直結するため、比較しながらベストなところを選んでください。

注意点を理解する

公務員は副業ができないため、不動産投資をする際は一定規模を超えてはいけません。相続や生前贈与、引越しなどでやむを得ず投資をする場合は条件外でもOKですが、基本的に限られた範囲で投資をすることになります。

このほか、確定申告も必要です。投資をはじめた翌年からは毎年おこなうことになるため、領収書の保管や毎月の帳簿付けを忘れないようにしましょう。

公務員が不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始めるにあたっては、以下の4つのポイントに気をつけましょう。

不動産会社の営業トークに注意する

不動産投資を検討する公務員の中には、不動産会社の営業トークに乗せられて利回りの低い物件を購入してしまうケースも少なくありません。公務員はローンを組みやすく他の副業が制限されているため、不動産会社にとっては投資を勧めやすい相手です。

もちろん、すべての不動産会社が悪質というわけではありませんが「利回りが高い」「早く決断しないと他に取られる」といった言葉に惑わされて契約してしまうと、投資で失敗するリスクが高くなります。周囲の言葉だけで判断せず、自分で情報収集し、納得のいく判断をすることが重要です。

公務員としてのルールを遵守する

公務員であっても条件を守れば不動産投資は可能ですが、守らなければ懲戒処分の対象となる可能性があります。たとえば、自治体によっては独自の副業ルールや事前申請の有無などを定めているケースもあり、軽視すると減給や免職といった重大なペナルティを受けることも考えられます。

そのため、投資を始める前には必ず所属する自治体や勤務先の規定を確認し、必要に応じて上司や人事担当に相談しましょう。あくまで本業に支障を与えない範囲で、安全に進めることが大切です。

本業への影響を最小限に抑える

不動産投資は副収入を得られる手段ですが、公務員としての本業に支障が出るようでは本末転倒です。多くの自治体では基本的に、自己管理ではなく管理会社への委託を条件としています。物件管理に時間を取られないようにすることで、本業との両立が可能になります。

また、本業が第一という意識を常に持ち、投資によって疲弊したり、精神的負担が増したりしないよう注意が必要です。副収入を得るために信用やキャリアを損なうようなことがないよう、慎重に行動しましょう。

アセットアロケーションを意識する

アセットアロケーションとは、資産全体をどのような割合で運用するかを設計することを指します。アセット（Asset）は「資産」アロケーション（Allocation）は「配分」を意味しています。投資を始めるにあたっては、不動産投資だけに資産を集中させるのではなく、他の金融商品と組み合わせて運用することも大切です。

株式、債券、預貯金、金など、リスクの異なる資産を組み合わせることで、万が一不動産がうまくいかなかった場合でも資産全体への影響を最小限に抑えることができます。リスクと期待できるリターンを把握し、常にバランスをとることが投資を成功させる秘訣です。

とくに不動産はインフレに強い資産とされているため、他の資産とバランスよく保有することで、安定した資産形成が可能になります。

公務員の不動産投資の始め方

不動産投資を始めようと思っているものの、どのように始めたらいいのからわからないと悩む方は少なくありません。ここでは、公務員が不動産投資を始めるときの流れを3つのステップに分けて解説します。

情報収集と勤務先の規定を確認する

不動産投資を始めるにあたって、最初に行うべきは情報収集です。不動産投資の基本的な知識を身につけていないまま始めてしまうと、不動産会社の営業トークに流されてしまい、利回りの低い物件や高額なローンを抱えてしまうリスクがあります。後悔しないためには、書籍やインターネット、セミナーなどを活用して、最低限の知識は身につけておくことが重要です。

加えて、公務員には副業に関する規定が設けられているため、自身の勤務先で不動産投資がどこまで認められているかをあらかじめ確認しておきましょう。自治体によっては細かいルールが定められている場合もあるため、事前に調べておくことで投資計画を立てやすくなります。

上司や人事に相談する

不動産投資を始める意思が固まったら、勤務先の上司や人事担当者に事前に相談しておくと安心です。たとえ規定の範囲内であっても、事後報告によって「規定に違反している」と指摘されるトラブルを避けることができます。

また、投資の規模や運用方法によっては、事前の申請が必要になるケースもあります。そういった場合には、担当者の指示に従って必要書類を準備し、正式な手続きを経てからスタートすることが望ましいです。上司に報告しておくことで、後々のリスクヘッジにもつながります。

物件選びと管理会社の選定

物件選びは、不動産投資の成否を左右する重要なステップです。まずは自分の投資目的を明確にし、そのうえで規定に触れない範囲の物件を選ぶことが前提となります。その際は、物件そのものだけでなく、周辺環境や交通アクセス、人口動向、エリアの将来性、競合状況などから総合的に判断しましょう。

とくに、駅に近い物件や住みやすい環境が整ったエリアは安定した需要が見込めるため、長期的な運用に向いています。慎重にリサーチを重ねたうえで、条件に合った物件に絞り込み、納得してから売買契約へと進みましょう。

購入後は、賃貸管理を委託できる信頼できる管理会社を選ぶことで、本業に支障を出さずに投資を継続できます。運用をスタートさせる前に、委託する管理会社を選定しておきましょう。

不動産投資を始める前にセミナー参加がおすすめ

不動産投資を始める前には、セミナーへの参加をおすすめします。専門家から最新の市場動向やリスク対策、物件選びのポイントなどを直接学べるため、基本知識がない初心者の方でも安心して投資準備を進められます。

また、セミナーによっては個別相談に応じてくれるところもあります。自分に合った投資方法が見つかるきっかけになることでしょう。複数のセミナーに参加し、さまざまな視点から情報収集することが不動産投資を成功させるカギです。

まとめ

公務員は、一定規模の範囲内であれば副業で不動産投資をしてもよいことがわかりました。ただし、条件を超えてしまうと最悪の場合、解雇になる可能性があるので、あくまで「ちょっとした副収入」と考えている方におすすめです。

また、はじめる際は十分な収支計画も必要でしょう。

公務員にとって、不動産投資は大きなメリットになることは間違いありません。管理業務もすべて管理会社に委託できますから、本業に集中しながら投資で収入が得られるでしょう。

不動産投資に興味がある方や所有している不動産がある方は、ぜひはじめてみてください。