公務員も不動産投資を実施しても大丈夫？

公務員のなかには、不動産投資に興味がある方もいるでしょう。しかし、公務員は法律で副業が禁止されているため「はじめられない」と諦めている方は少なくありません。

そこで今回は、公務員でも不動産投資を実施できるかの情報をまとめてみました。一定条件をクリアしていれば投資ができるといわれていますが、実際はどうなのでしょうか？

不動産投資に興味がある方は、ぜひ参加してみてください。

一定条件をクリアすれば不動産投資が可能

公務員が副業を行うことは法律上禁止されていますが、一定条件をクリアしていれば不動産に関する副業が可能になります。

ここでは、不動産投資ができる条件と、条件外であっても申請すれば不動産経営ができるケースを紹介します。

公務員の副業がNGな理由

そもそも、なぜ公務員は副業が禁止されているのでしょうか？その理由は「国家公務員法」「地方公務員法」が関係しています。

公務員法とは、文字どおり公務員に定められた法律のことで、副業に関する条文は「国家公務員法 第103条・第104条」「地方公務員法 第38条」に明記してあります。

公務員の副業を禁止する法律

公務員に求められる「信頼性」と投資活動

公務員にとって最も大切なのは、法令順守と市民からの信頼です。不動産投資は資産形成の手段として魅力的ですが「どのように関わっているか」で評価が分かれる場合があります。

たとえば、同じマンションを所有していても、管理を専門業者に委託し、職務に支障が出ない形であれば投資とみなされやすいでしょう。一方で、自ら頻繁に現場に出て修繕や入居者対応をしていれば「副業」と疑われる可能性が高まります。

これは、会社員が本業の業務時間外に別の企業で営業活動を行えば、副業と判断されやすいのと同じです。周囲から「本業に支障をきたしていないか」をどう見られるかが、重要な判断基準となります。

第三者から見て本業に影響が出ていないかが判断の基準となります。数字の基準だけでなく、周囲からの信頼を守る姿勢が投資活動の土台になるでしょう。

実際に起こりやすい注意点

不動産投資に取り組む際にもっとも注意すべき点は、予想外のトラブルによって本業との両立が難しくなる可能性があることです。公務員として職務を全うするうえで、突発的な出来事が負担になることは避けなければなりません。

なぜなら、不動産投資には日常的な管理だけでなく、突発的な対応を求められる場面が少なからず発生するためです。管理を自ら行う場合、職務の合間や休日に対応を迫られることになり、結果的に公務に集中できなくなるリスクが高まります。

たとえば、夜中に入居者から水漏れに関する相談を受けたケースを考えてみましょう。翌日の勤務後でも問題ない程度ならまだしも、放置できない状況であればすぐに現場に駆けつけなければなりません。

このような場合、本業の職務や責任に影響を及ぼす可能性があります。投資の規模が小さいうちは、自分で管理できるかもしれませんが、規模が大きくなり、突発的な対応が増えれば、職務に支障をきたす可能性があることを理解しておきましょう。

そのため、安心して投資を続けるためには管理会社へ委託し、トラブル対応を任せられる仕組みを整えることが大切です。外部に任せられれば、突発的な呼び出しや時間的拘束を減らせるため、本業に取り組みながら資産形成を進められるでしょう。

規定だけでは判断できないケース

不動産投資が副業に当たるかどうかは、法律や数値基準だけで明確に線引きできるものではありません。所属する自治体の規程や上司の判断によって扱いが変わることがあるため、自己判断には危うさがあります。

たとえば、同じ「家賃収入」がある人でも、職場の状況によっては「支障あり」とみなされることもあります。これは、学校のルールで「持ち込み禁止」とされていないものでも、先生によって解釈が違う場合に似ています。

公務員の職務は社会的影響が大きいため、規定に書かれていない行動でも問題視されるケースがあるため、基準の数字や法律の文言だけで安心せず、実際にどう判断されるかも考慮するようにしましょう。

安心して取り組むための準備

不動産投資を検討する際に最も重要なのは、事前の準備です。準備を怠れば、思わぬ場面で職務に支障が出たり、信頼を損ねたりするリスクが高まります。

その理由は、不動産投資は一度始めると長期にわたり管理や収益の変動が発生するため、計画性と周到な体制が欠かせないからです。特に公務員は職務専念義務を課されているため、勤務との両立をあらかじめ考慮しておく必要があります。

たとえば、投資規模や想定収益を整理し、勤務に支障が出ない範囲を見極めることが第一歩です。そのうえで、自分で管理するのか、あるいは管理会社へ委託するのかを決定し、日常業務に影響を与えない仕組みを作りましょう。

さらに、所属先の人事やコンプライアンス部門に早めに相談しておけば、後から問題視されるリスクを防げます。これは会社員が副業を始める際に人事へ事前に申請するのと同じで、最初に許可を得ておけば、安心して取り組めます。

不動産投資を家計全体を踏まえた資産形成に取り入れれば、公務員としての信頼を守りつつ、長期的なライフプランに沿った安定した資産運用を目指せるでしょう。

不動産投資ができる条件

上記のとおり、法律によって副業は禁止されていますが、不動産に関する副業であれば一定条件をクリアすることで可能になります。条件とは「規模」「賃料収入」の2つが挙げられます。

規模は、独立家屋とアパート・マンションにわけられ、前者であれば5棟未満、後者であれば10棟未満です。

基準内であれば副業扱いにならないため、公務員が不動産投資をおこなっても問題になりません。しかし、基準を超えてしまうと営利目的とみなされるので、投資をおこなうのは不可能です。

次に、賃料収入です。賃料収入には家賃と駐車場が含まれており、年間500万円未満であることとキャッシュフローは含まないことが条件になります。

詳細については「人事院規則14-8」を確認してみてください。

条件外でもOKになる場合がある？

たとえ条件外であっても、申請することで不動産投資ができる場合があります。というのも、なかにはやむを得ない理由で投資をしなければいけないケースがあるからです。とくに転勤・引越し・相続・生前贈与などは、条件を超えていても投資がはじめられます。

申請手続きとタイミング

申請手続きには、書類と人事院の承認が必要になります。

書類は、不動産登記謄本・物件に関する資料・委託証明書・賃貸条件一覧表・本人の人事記録のコピーを用意し、場合によって参考資料も必要です。地域ごとに申請方法と必要書類が異なるので、事前に確認しておきましょう。

申請するタイミングは、投資をはじめる前や相続を受ける前が効果的です。きちんとスケジュールを立てて取りかかると失敗しにくくなります。

公務員の不動産投資がメリットになる理由

副業としてメリットが大きい不動産投資ですが、公務員にとっても有益で取り組みやすいといわれています。

ここでは、不動産投資がメリットになる理由について紹介します。

審査にとおりやすい

一般的に、投資用物件を購入するには不動産投資ローンを活用します。そのため、金融機関の審査が必要不可欠です。

審査では、申込者が安定継続してローンが支払えることを調査するため、年収や勤務先はもちろんのこと、勤続年数やローンの借入状況なども含めて総合的に判断されます。当然、審査に落ちると投資をはじめることはできません。

しかし、公務員は収入が安定しているだけでなく社会的信用度も高いため、会社員に比べると審査にとおりやすくなります。低金利や高額融資を受けやすいのも大きなメリットでしょう。

不労所得が得られやすい

不労所得とは、簡単にいうと労力をかけずに収入が得られることをいいます。不動産投資もそのひとつですが、管理業務はすべて管理会社に委託するので、公務員として本業をこなしながら投資の収入を得られます。

投資をはじめた直後は運用体制を整える必要がありますが、体制が整えばあとは管理会社がすべて担ってくれます。

本業に支障をきたすことなく副収入を得たい方にはうれしいメリットでしょう。

相続税対策になる

不動産は評価額が低いため、相続税対策にも効果的です。たとえば1億円を相続する場合、現金で相続するとそのままの金額が相続税になります。

一方で1億円の不動産を購入し相続した場合、建物の評価額は時価の約80％になるため、相続税を大きく抑えられます。収益物件ともなると、時価は50～70％まで下がるといわれています。

不動産を貸すだけでも相続税対策になりますから、すでに不動産を有している方もメリットになるでしょう。

本業に集中しやすい

公務員は自分で管理業務がおこなえないため、不動産投資をはじめたあとはすべて管理会社が担ってくれます。そのため、設備の不具合や入居者同士のトラブルがあった場合でも、自身は対応する必要がありません。

もちろん、安心安全に投資を続けるには、定期的に購入した不動産を確認することが大切ですが、維持管理や入居者管理など、おおまかなことは管理会社がおこなってくれるので、本業に集中しやすいでしょう。

長期投資に向いている

公務員は比較的収入が高く安定しているため、投資による税金の軽減効果も高くなります。また、長期ローンも組みやすいことから、長期投資にも向いています。

不動産投資を成功させるためには

とはいえ、すべての公務員が不動産投資で成功するとは限りません。あくまで有利になるというだけで、やり方を間違えると失敗します。

ここでは、不動産投資を成功させるためのコツについて紹介します。

利益を考える

一般的に、不動産投資は、経費を計上することで出る赤字を、給与収入と合わせて税金を軽減する場合があります。

経費の計上は減価償却費などが挙げられますが、公務員は収入や税率が高いため、ほかの業種に比べて節税を意識しがちです。これにより、家賃収入の利益を見落としている方が少なくないといいます。

投資をはじめる際は、なるべく利益が出ることを重視しながら、割高な物件を購入しないように気をつけましょう。

使いすぎに気をつける

たとえローン審査で融資可能額が高くても、使いすぎには注意したいところです。というのも、低金利の融資も、高額を借りてしまうと返済額が高くなってしまうからです。

借入できる額と返済額は違うことをきちんと理解しながら、相応の不動産を購入するようにしましょう。収支計画を立てることも大切です。

無理のない範囲でおこなう

公務員は、副業できる条件が決まっているため、その範囲を超えることはできません。そのため、どんなに高収入を得られる物件でも条件の範囲内にとどめる必要があります。

万が一規定の範囲を超えてしまうと、投資ができなくなるだけでなく、解雇される危険性もあるので注意しましょう。

かならず、5棟10棟以内、・賃料収入500万円未満を守って投資をおこなってください。

最適な不動産管理会社を選ぶ

自分に合った不動産管理会社を選ぶこともポイントです。管理会社選びを間違ってしまうと、空室の際に次の入居者がなかなか決まらなかったり、維持管理が行き届かず退去者が出たりする可能性があります。

最適な管理会社を選ぶことも収入に直結するため、比較しながらベストなところを選んでください。

注意点を理解する

公務員は副業ができないため、不動産投資をする際は一定規模を超えてはいけません。相続や生前贈与、引越しなどでやむを得ず投資をする場合は条件外でもOKですが、基本的に限られた範囲で投資をすることになります。

このほか、確定申告も必要です。投資をはじめた翌年からは毎年おこなうことになるため、領収書の保管や毎月の帳簿付けを忘れないようにしましょう。

公務員が不動産投資を始める際の注意点

不動産投資を始めるにあたっては、以下の4つのポイントに気をつけましょう。

不動産会社の営業トークに注意する

不動産投資を検討する公務員の中には、不動産会社の営業トークに乗せられて利回りの低い物件を購入してしまうケースも少なくありません。公務員はローンを組みやすく他の副業が制限されているため、不動産会社にとっては投資を勧めやすい相手です。

もちろん、すべての不動産会社が悪質というわけではありませんが「利回りが高い」「早く決断しないと他に取られる」といった言葉に惑わされて契約してしまうと、投資で失敗するリスクが高くなります。周囲の言葉だけで判断せず、自分で情報収集し、納得のいく判断をすることが重要です。

公務員としてのルールを遵守する

公務員であっても条件を守れば不動産投資は可能ですが、守らなければ懲戒処分の対象となる可能性があります。たとえば、自治体によっては独自の副業ルールや事前申請の有無などを定めているケースもあり、軽視すると減給や免職といった重大なペナルティを受けることも考えられます。

そのため、投資を始める前には必ず所属する自治体や勤務先の規定を確認し、必要に応じて上司や人事担当に相談しましょう。あくまで本業に支障を与えない範囲で、安全に進めることが大切です。

本業への影響を最小限に抑える

不動産投資は副収入を得られる手段ですが、公務員としての本業に支障が出るようでは本末転倒です。多くの自治体では基本的に、自己管理ではなく管理会社への委託を条件としています。物件管理に時間を取られないようにすることで、本業との両立が可能になります。

また、本業が第一という意識を常に持ち、投資によって疲弊したり、精神的負担が増したりしないよう注意が必要です。副収入を得るために信用やキャリアを損なうようなことがないよう、慎重に行動しましょう。

アセットアロケーションを意識する

アセットアロケーションとは、資産全体をどのような割合で運用するかを設計することを指します。アセット（Asset）は「資産」アロケーション（Allocation）は「配分」を意味しています。投資を始めるにあたっては、不動産投資だけに資産を集中させるのではなく、他の金融商品と組み合わせて運用することも大切です。

株式、債券、預貯金、金など、リスクの異なる資産を組み合わせることで、万が一不動産がうまくいかなかった場合でも資産全体への影響を最小限に抑えることができます。リスクと期待できるリターンを把握し、常にバランスをとることが投資を成功させる秘訣です。

とくに不動産はインフレに強い資産とされているため、他の資産とバランスよく保有することで、安定した資産形成が可能になります。

公務員の不動産投資の始め方

不動産投資を始めようと思っているものの、どのように始めたらいいのからわからないと悩む方は少なくありません。ここでは、公務員が不動産投資を始めるときの流れを3つのステップに分けて解説します。

情報収集と勤務先の規定を確認する

不動産投資を始めるにあたって、最初に行うべきは情報収集です。不動産投資の基本的な知識を身につけていないまま始めてしまうと、不動産会社の営業トークに流されてしまい、利回りの低い物件や高額なローンを抱えてしまうリスクがあります。後悔しないためには、書籍やインターネット、セミナーなどを活用して、最低限の知識は身につけておくことが重要です。

加えて、公務員には副業に関する規定が設けられているため、自身の勤務先で不動産投資がどこまで認められているかをあらかじめ確認しておきましょう。自治体によっては細かいルールが定められている場合もあるため、事前に調べておくことで投資計画を立てやすくなります。

上司や人事に相談する

不動産投資を始める意思が固まったら、勤務先の上司や人事担当者に事前に相談しておくと安心です。たとえ規定の範囲内であっても、事後報告によって「規定に違反している」と指摘されるトラブルを避けることができます。

また、投資の規模や運用方法によっては、事前の申請が必要になるケースもあります。そういった場合には、担当者の指示に従って必要書類を準備し、正式な手続きを経てからスタートすることが望ましいです。上司に報告しておくことで、後々のリスクヘッジにもつながります。

物件選びと管理会社の選定

物件選びは、不動産投資の成否を左右する重要なステップです。まずは自分の投資目的を明確にし、そのうえで規定に触れない範囲の物件を選ぶことが前提となります。その際は、物件そのものだけでなく、周辺環境や交通アクセス、人口動向、エリアの将来性、競合状況などから総合的に判断しましょう。

とくに、駅に近い物件や住みやすい環境が整ったエリアは安定した需要が見込めるため、長期的な運用に向いています。慎重にリサーチを重ねたうえで、条件に合った物件に絞り込み、納得してから売買契約へと進みましょう。

購入後は、賃貸管理を委託できる信頼できる管理会社を選ぶことで、本業に支障を出さずに投資を継続できます。運用をスタートさせる前に、委託する管理会社を選定しておきましょう。

公務員が不動産投資に失敗するパターン

高額な物件を購入

不動産を購入する際、不動産会社を通して物件を購入するケースがほとんどです。しかし、不動産会社によっては自分たちの利益がたくさん得られるような高額物件をすすめてきます。そこで高額な物件を購入してしまうと、失敗してしまうため注意が必要です。

物件購入の目的をはっきりさせる

不動産会社は、物件の売買時の手数料で利益を得るため高額な物件を進めてきます。そこで陥りがちなのが、高額すぎる物件を購入してしまうことです。融資を受けられる金額分だけの物件を購入してしまうと、のちのち困ってしまいます。

副業禁止規定の範囲をこえた室数や年間家賃収入になってしまうような高額物件を購入し、予想よりも利益が得られなかったという事態は避けるべきです。最悪の事態を避けるため、戸建て物件や安価なワンルームマンションからはじめてみるのがおすすめです。

不動産会社は、利益ほしさにたくみな話術で高額物件を購入させようとしてきます。不動産外車は顧客に物件を購入してもらうため、さまざまなテクニックを持ちあわせているため、話しているうちに購入してしまいそうになる瞬間もあるでしょう。

もちろん、すべての不動産会社が信用できないというわけではありません。しっかりと顧客の不動産投資に寄り添って無理のない金額の物件をおすすめしてくれる不動産会社を見極めましょう。

まずは投資の目的をしっかりと設定し、あやしいと思ったり不安な気持ちになったりしたら勇気を持って断りましょう。目標設定しておけば、理想的な物件に巡り逢えるでしょう。

シミュレーション不足

不動産投資において利益が出るか否かは大きなポイントです。不動産投資で利益を出すためには、支出よりも収入が高い必要があり、不動産投資ではさまざまな経費がかかってくるため支出が思っていたよりも増えてしまったというケースも珍しくありません。

公務員が不動産投資に失敗する際、シミュレーションが甘かったというケースがあります。シミュレーションがしっかりできていないと、うまく利益が得られないこともあるでしょう。

知識を身につけしっかりとシミュレーションする

不動産投資にはシミュレーションが大切です。常に入居者がいるとは限らず、入居者が退去する場合もあるでしょう。また、物件の修繕などが必要になり、経費がかかってきます。

物件の金額はもちろん、不動産投資にかかる細かい経費も洗い出しておく必要があるでしょう。不動産投資は長期戦になるため、数年後や週10年後を見据えてシミュレーションすることも大切です。

不動産投資する際、多くの方がローンを利用するため、ローンを返済しながら赤字経営を避けるためリスクヘッジが必要です。不動産投資する前に不動産投資についてしっかりと勉強しておけば対策できるでしょう。

不動産投資におけるシミュレーションは楽観的に考えず、知識に基づいた計画を立てるのがおすすめです。リスクに対応できるようなシミュレーションができると安心でしょう。

不動産投資が勤務先にバレてしまった

公務員には副業禁止規定があり、違反しない範囲で不動産投資をするのが大切です。不動産投資の規模によっては事前に申告が必要なため注意しましょう。

事前に申告しておく

公務員は副業禁止規定に違反しないため、5棟10室以上または年間の家賃収入が500万円以上の場合、許可を取る必要があります。地方公務員と国家公務員では少し基準に違いがありますが、どちらも許可を取らなくてはなりません。

万が一、許可を取らずに副業禁止規定に反する不動産投資をしてしまった場合、勤務先からペナルティを受けるケースもあるため注意してください。数ヶ月減給される職場もあれば、降格や停職、最悪の場合懲戒免職いわゆる解雇されてしまうケースもあります。

また、公務員の不祥事で懲戒免職になってしまうというのは世間に報道される可能性さえあるでしょう。社会的制裁を受ける場合もあるため、事前にきちんと申請しておきましょう。

不動産投資を始める前にセミナー参加がおすすめ

不動産投資を始める前には、セミナーへの参加をおすすめします。専門家から最新の市場動向やリスク対策、物件選びのポイントなどを直接学べるため、基本知識がない初心者の方でも安心して投資準備を進められます。

また、セミナーによっては個別相談に応じてくれるところもあります。自分に合った投資方法が見つかるきっかけになることでしょう。複数のセミナーに参加し、さまざまな視点から情報収集することが不動産投資を成功させるカギです。

まとめ

公務員は、一定規模の範囲内であれば副業で不動産投資をしてもよいことがわかりました。ただし、条件を超えてしまうと最悪の場合、解雇になる可能性があるので、あくまで「ちょっとした副収入」と考えている方におすすめです。

また、はじめる際は十分な収支計画も必要でしょう。

公務員にとって、不動産投資は大きなメリットになることは間違いありません。管理業務もすべて管理会社に委託できますから、本業に集中しながら投資で収入が得られるでしょう。

不動産投資に興味がある方や所有している不動産がある方は、ぜひはじめてみてください。