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不動産投資とは？仕組みや始め方を解説

これから不動産投資を始めようと思っているのなら、まずは不動産投資の仕組みや始め方などの基本的な部分をしっかりと理解しておくことが大切です。ここでは不動産投資で利益が出る仕組みについて、またどのように不動産投資を始めるのかについて詳しくご紹介していきます。

不動産投資で利益が出る仕組みは2つ

不動産投資で利益が出る仕組みは、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲインは購入した不動産を賃貸として貸し出し、家賃収入をコツコツと稼ぐ方法です。家賃は毎月変動がないため、ほかの投資方法に比べて景気変動の影響を受けにくく、長期的な資産形成に向いています。不動産投資ローンを組んでいる場合は毎月ローンを返済する必要があり、その原資は家賃収入となるので、安定した家賃収入が見込める物件を探すことがポイントとなります。

キャピタルゲイン（売却収入）

キャピタルゲインは、不動産を購入した際の価格よりも高い価格で売却することで利益を得る仕組みのことを言います。不動産の価格は経済動向や社会情勢などによって変動するため、時期によっては購入時の数倍の価格で売ることもできますが、反対に建物は経年劣化による資産価値の減少や景気の下降で大きな損益が出てしまう可能性もあるため、リスクの高い方法でもあるでしょう。

不動産投資の始め方

不動産投資は利益を得る仕組みが比較的わかりやすいため、投資初心者でも興味を持ちやすい投資方法です。しかし始める前に知っておきたいこともたくさんあるので、ここでは不動産投資を始める方法にいて詳しくご紹介します。

まず不動産投資を始めるのなら、不動産のことをよく理解するために勉強しましょう。不動産投資では聞き慣れない専門用語も多く登場し、あらゆる場面で用語を理解しておく必要があります。言葉の解釈や意味を間違えてしまうと、大きな損失につながってしまう可能性もあります。

不動産についての基礎知識を得られたら、投資する金額や目標達成を目指したい時期を決めてください。何年後にいくらの利益を上げるという具体的な目標を立て、それを基準に計画的に投資することが大切です。

次に物件選びとなりますが、これが利益を出せるかどうかの大きなポイントになります。購入するエリアや種類、中古・新築など目標を達成するためにベストな選択肢が変わるので、事前に物件についてよく調べ場合によっては実際に足を運んで現地を確認することも必要です。

そして物件を購入するためのローン審査を受け、問題がなければ購入に進みます。書類などでの手続きも多いので、不動産購入についても事前に勉強しておくといいでしょう。購入の契約が完了したら、管理会社に委託する場合は管理会社選びを行います。

運用方法が決まったらいよいよ運用スタートです。入居者の募集が必要な場合は状況に応じて修繕などを行い、広告を売ったり内見に対応したりもします。管理会社に任せれば、入居についての対応は基本的にすべて管理会社が行ってくれます。

不動産投資の仕組みや始め方についてどんなイメージを持ってる？ WEBアンケートで調査！

ここまで不動産投資の仕組みや始め方について解説させていただきました。最近注目の集まっている不動産投資ですが、不動産投資に対してみなさんはどのようなイメージを持っているのでしょうか？またどんなメリットがあれば、不動産投資をやってみたいと思うのでしょうか？

今回はそれらを探るべく不動産投資に関するアンケート調査を行いました。それでは結果の詳細をみていきましょう。

まずはじめに「不動産投資についてどんなイメージを持っているか」について聞いてみました。

最も多かったのが「初心者には難しそう」でした。どんな投資にもリスクはつきものですが、そのリスクを減らすためにいろいろな情報を集めたり知識を深める必要があります。そのため初心者には難しそうと感じる方が少なくないのかもしれません。

次に多かったのが「利益を得るためのリスクが高そう」でした。不動産投資には初期費用のほか、購入後も物件を維持するための管理コストや修繕コストが発生します。これらのコストを差し引いて残ったお金が利益となるため、利益がきちんと出るのか不安を感じる方が多いのかもしれません。

回答結果からみなさんがどのようなポイントを不安に感じるのかが明らかになりましたが、不動産投資はFXなどと比べると比較的低リスクなうえ、信頼できる不動産会社を選べば購入から賃貸管理・建物管理まで、不動産投資の運用や手続きをトータルサポートしてもらえるため、投資初心者の方にもおすすめの投資方法といえます。

では、そんな不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか？続いての質問では「どんなメリットがあれば、不動産投資をやってみたいと思うか」について聞きました。こちらの回答結果をもとに不動産投資のメリットを紹介させていただきます。

第1位は「利益がしっかり出る」でした。せっかく投資をはじめるのですから利益がでなければ意味がありませんよね。不動産投資の利益の一つである家賃収入は変動が少ないため、入居者が集まれば安定した収益を継続的に得ることができます。

そして利益のでる最適な物件を選べるようになるためにはまず不動産投資についてしっかり勉強し、情報を集めることが重要です。最近では無料のオンラインセミナーや個別相談をおこなっている不動産会社があります。ぜひ一度参加してみるといいでしょう。

また、不動産投資で重要になってくるのが不動産会社選びです。創業から長く続いていたり豊富な実績がある不動産会社は経営が安定している可能性が高く、契約後にもしっかりサポートしてもらえます。長期的に安定した利益を上げたい方は信頼できる不動産会社を選んで投資をはじめてください。

第2位は「低リスクで始められる」でした。不動産投資のリスクとして代表的なのが空室リスクです。空室時は家賃収入が入らないためその期間は自分の財産を切り崩してローンの返済や固定資産税を払わなければなりません。

このようなリスクも慎重に物件選びをおこなうことで回避できます。立地がよくブランド力の高い物件は入居率が下がりづらいため空室リスクを抑えて安定的に収益を上げられます。価値の落ちない物件を用意している不動産会社を選びましょう。

アンケートの結果は以上となります。次の見出しでは不動産投資のメリット・デメリットについてさらに詳しく解説させていただきます。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資を始めるうえで理解しておきたいのが、不動産投資のメリットとデメリットです。メリットが多い不動産投資ではありますが、投資はリスクについてもしっかりと把握しておく必要があります。ここではメリットやデメリットのほかに、不動産投資の利回り相場についてもご紹介します。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはいくつかありますが、まず生命保険代わりになるという大きなメリットが挙げられます。不動産を購入する場合金融機関から「団体信用生命保険」への加入を求められ、それに加入するとローン契約者に万が一のこと（死亡・高度障害）があった場合、ローンの残債がゼロになりローンの支払い義務がなくなります。

その際に入居者がいれば家賃収入を生み続けますし、いない場合でも代わりに家族が住んだり、売却して現金化したりすることもできるのです。このように不動産投資は物件が遺族の経済的な助けになる可能性が高いことから、生命保険代わりになるとされてます。

また不動産投資の開始当初は、節税効果も期待できます。これは減価償却といって、資産価値が大きく何年も使えるもの（不動産や自動車など）を購入した場合、その年だけでなく何年かに経費を計上していく仕組みを利用できるためです。確定申告時に出費がなくても費用計上ができるので、課税所得を圧縮することが可能です。

さらに不動産投資は、じつは初期費用を抑えて投資できる方法であるというのもメリットです。不動産購入時は金融機関が用意している不動産投資ローンを組んで購入できるので、自己資金は物件価格の1～2割程度を用意しておけば始められるケースも少なくありません。運用が開始されればその収入でローンを返済できるので、資金繰りもしやすく初心者でも始めやすいといえるでしょう。

不動産投資のデメリット

たくさんのメリットがある不動産投資ですが、知っておかなければならないデメリットも存在します。そのひとつがリスクが発生しやすいということです。

たとえば空室リスクといって家賃収入のための不動産を購入しても、入居者が決まらなければ家賃を得ることができず不動産投資ローンの返済だけが発生してしまうことがあります。また滞納リスクは入居者がいても家賃を支払ってくれない可能性があるというリスクのことです。支払い忘れであればいいですが、経済的な問題で払えない場合はトラブルに発展してしまうこともあり、金銭面だけでなく精神的なストレスも感じてしまうでしょう。

また物件選びや維持が大変であるというのもデメリットです。物件は入居者が集まりやすい良質なものであること、またエリアによるニーズなどを把握して購入しないと入居者が決まらないなどのリスクに繋がることがあります。さらに人が住むために設備の維持管理が必要で、ときには設備故障などのために大きな出費が発生する可能性もあります。

不動産投資の利回り相場について

不動産投資を始めるにあたり、多くの方が気になるのが「いくら儲かるのか」という点ではないでしょうか。その指標のひとつとして使われるのが「利回り」です。

不動産投資における利回りには2つあり、まずひとつ目が「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出される「表面利回り」です。そしてもうひとつが、各種管理費や税金等を考慮して計算する「実質利回り」です。

一般財団法人 日本不動産研究所の第47回「不動産投資家調査」（2022年10月時点）の調査によると、東京および政令指定都市においての期待利回りは下記のようになっています。

・ワンルームタイプ：3.9～5.2％前後
・オフィスビル：3.2～5.4％前後
・商業店舗：3.5〜6.4％前後
・物流施設、倉庫：4.0〜4.6％前後
・宿泊特化型ホテル：4.5〜5.6％前後

物件を安く購入できて家賃を高く設定すれば表面利回りは高くなりますが、空室率が低く継続的に家賃収入が得られるようにするためには3～3.5％の利回りになるようにするのが理想といわれています。このように不動産の利回りについて、またその相場に配慮して入居者を集められれば、不動産投資は利益を出しやすい投資となっています。

株式投資がハイリスクハイリターンであるとされていますが、不動産投資は全体的に見て「ミドルリスク・ミドルリターン」であるといわれています。株のように景気の影響を受けづらく価格の変動が少ないため、初心者が投資を始めるきっかけとしてもおすすめです。

不動産投資の種類について

不動産投資には大きく分けて「区分投資」「一棟投資」「戸建て投資」という3種類があります。それぞれ異なる特徴を持ち、メリットやデメリットも存在します。ここではそんな不動産投資の種類ごとの特徴などについてご紹介していくので、自分に合う種類はどれなのかイメージしながらチェックしてみてください。

区分投資

区分投資とは分譲マンションの一室を投資用に購入し、その部屋を賃貸にすることで家賃収入を得る方法です。マンションのエリアや築年数、また間取りや専有面積などによって初期費用は変わりますが、100万円台～始めることができる投資でもあります。利回りは条件にもよりますが、大都市部では3～4％が目安となります。

初期費用が抑えられるためリスクが低く、初心者でも始めやすいのが区分投資の大きなメリットでしょう。管理はマンションの管理組合を経由して管理会社が行ってくれるので、手間がかからないというのも安心です。さらに専有部のみを所有するため、修繕が必要な箇所が少なく長期的に見ても費用を抑えて運用することができます。

入居者がいないと一切収入が得られないというデメリットはありますが、ローリスク・ローリターンでハードルが低いのは魅力です。今後不動産投資の幅を広げていきたい方も、まずは区分投資で不動産投資について経験を積んだり学んだりすると、今後の投資に役立てることができるでしょう。

一棟投資

一棟投資とは、マンションをまるごと一棟所有して入居者から家賃収入を得る方法です。初期費用は敷地購入の有無や、中古・新築、構造などにもよって変動しますが、土地がある場合は5,000万円～となっています。利回りは条件にもよりますが、4～8％前後が目安です。

一棟投資は部屋数が多いことから多くの家賃収入を得られるというメリットがあります。また区分投資に比べると空室のリスクが少ないため、リスク分散ができるという点でメリットを感じる方も多いでしょう。

ただし初期投資が多額であり、場合によってはその高額さゆえに融資が受けられないケースも珍しくありません。またマンションすべての修繕や管理が必要なコストも高くなるため、綿密な資金計画を立てて運用していく必要があります。

戸建て投資

戸建て投資は、一軒家を所有してそれを貸し出して家賃収入を得る方法です。最近では一戸建て住宅を各部屋に分けて賃貸にし、シェアハウスとして運用するケースも増えています。エリアや敷地面積などによって異なりますが、初期費用は1,000万円～、利回りは条件や立地によって大きく変わります。

戸建て投資は一棟投資に比べると大きな土地を必要としないので、すでに持ってる土地を活用したい場合にも向いています。また入居希望者はアクセスよりも戸建てにこだわっていることが多く、立地の影響を受けにくいというメリットもあります。そして一旦入居すると長く住んでくれることが多いのも、戸建て投資ならではのメリットでしょう。

ただし中古物件などの一部物件においてはローンを受けにくいというデメリットもあります。またワンルームマンションよりも広いため、修繕費用が高くなるケースも珍しくありません。そのため一棟投資同様、綿密な資金計画を立てて運用していく必要がります。

このようにいくつかの投資の種類がありますが、初心者の方は「ローリスク・ローリターン」でハードルの低い、マンション投資から始めるのがおすすめです。

不動産投資のおすすめの地域は？初心者におすすめの方法は？

不動産投資をする場合には、不動産がある場所についても知る必要があります。ここでは不動産投資におすすめの地域のほか、初心者におすすめの不動産投資の方法についても触れていくので、とくに投資初心者の方はぜひチェックしましょう。

おすすめの地域について

不動産投資を始めるにあたり、事前によく調べておきたいのがマンションを持つエリアについてです。とくに不動産投資初心者の方は、さまざまなリスクを回避するために考慮したいエリアの特徴について理解しておきましょう。

そのポイントのひとつが、アクセスが良好なエリアであることです。ターミナル駅から直通で20分前後かつ、複数の路線が使えるエリアの不動産は賃貸としての人気が高いです。反対に都心から1時間圏内のベッドタウンも人気ですが、いずれにしてもアクセスがいいエリアでないと人が集まらない可能性があります。

そして2つ目が生活利便性が高く治安のいいエリアであることです。とくにファミリー向けの場合は生活がしやすく治安のいいエリアが人気ですし、学区やスーパーなどの商業施設も配慮する必要があります。また区分マンションの場合は仕事帰りにも行けるコンビニやスーパー、そして1人でも入りやすい食事処などがあると利便性が高く選ばれやすいといえます。

最後の3つ目は人が集まりやすいエリアであることです。企業や学校、また商業施設などが多く集まるエリアは必然的に人が集まるので、借り手が見つかりやすい傾向にあります。入居者の入れ替わりが激しい可能性もありますが、すぐに新しい入居者が決まるので空室リスクを心配することがありません。

初心者におすすめの投資方法

すでに何度かご紹介しているように、不動産投資はほかの投資方法に比べてリスクが低い方法です。そしてそのなかでもとくに区分投資は、少ない費用で始められることからより初心者向けの投資方法だといえるでしょう。

しかし初心者向けであっても、何も知らない初心者が突然初めて利益を得られるものではありません。安いといっても100万円以上の初期費用がかかるものでもあるので、できるだけ失敗を防ぐためには事前に勉強をして投資や不動産についての理解を深めておくことが大切です。

勉強は初心者向けのサイトをチェックしたり、動画を参考にしたり、また投資の専門家に相談することでスムーズに進めていくことができるはずです。勉強することは多いですが、知識を持って正しく運用すれば安定した収入を得やすいので、まずは区分投資をするための勉強からスタートしましょう。

不動産投資を行う場合は、なんとなく都心物件を選ぶという観点ではなく今後も資産価値が安定したエリアの物件を選ぶのが重要です。そういった点を考慮してどのエリアに購入するかを考えてみましょう。

不動産投資会社の選び方のポイント

不動産投資で成功するためには、安心して任せられる不動産投資会社を選ぶことが大切です。しかし不動産投資会社も数多く存在しているので、なにを重視して選べばいいのかわからないという方も少なくないでしょう。そんな方のために、ここでは不動産投資会社を選ぶ際にチェックしたいポイントをご紹介します。

セミナーで選ぶ

不動産投資会社の多くは、投資を始めたい方向けのセミナーを開催しています。また初心者向けでもさまざまな種類のセミナーを行っている場合もあり、学びたい部分について重点的にプロの話を聞くことができます。

そしてセミナーでは物件やエリアについての情報を提供してくれることも多く、物件ごとのメリットやデメリット、リスクなどについても知ることができるでしょう。最近では遠方からでも気軽に受講できるオンラインセミナーを開催している不動産投資会社も増えています。

さらにセミナーは無料で受講できるケースが大半なので、まずは話を聞いてみたいという方でも抵抗なく参加することができるでしょう。セミナーを聞いてみて、安心して任せられる戦略やサポート体制を持っているのか、どのようなスタンスで運営しているのかなどを把握できれば依頼後も不安を感じることがないはずです。

平日の夜にオンラインセミナーを開催している不動産投資会社もあるので、気になる不動産投資会社があれば、まずはセミナーに参加して話を聞いてみてください。もちろんオンラインだけではなく直接話してみたいという方は、セミナー会場や個別相談などに訪れてみるのもいいでしょう。

実績で選ぶ

不動産投資会社選びの際には、これまでの実績もチェックしたいポイントです。もちろん新しい会社だからよくないということではありませんが、とくに初心者の場合は創業から長く安定した実績がある不動産投資会社のほうが安心感があります。

長く多くの実績があるということは、十分なノウハウがありさまざまなサポートもしてきているということです。万が一トラブルがあった場合にも、最適な解決方法を提案してくれたり解決するための手助けをしてくれたりする可能性が高いでしょう。

また実績が多いというのは多くの投資者に対応してきたということでもあります。投資する方のニーズや目標に合わせて最適な物件を紹介し、投資を成功へ導いてくれることもあるはずです。すでに投資を経験している方や知識が豊富な方で自己判断ができる方は気にしなくてもいいかもしれませんが、初心者は実績を重視して不動産投資会社を選びましょう。

入居率で選ぶ

不動産投資で安定した利益を得るためには、安定した入居者の確保が大前提となります。どんなにきれいなマンションでも入居者が確保できなければ一切利益を得られず、ローンの返済だけをしていかなければなりません。

だからこそ、不動産投資会社選びの際には入居率もチェックしましょう。これは実績にも繋がる部分でもありますが、ブランド力が高く豊富な実績がある不動産投資会社は、高い入居率を誇っていることも多いです。

入居率については不動産投資会社の公式サイトでもチェックできることが多いですが、セミナーに参加してより詳しく聞いてみるのもおすすめです。収入面の不安を感じないようにするためにも、ぜひ安定した入居率を保っている不動産投資会社を見つけてください。

不動産投資を検討している方はまずセミナーに通ってみるのがおすすめ

これから長い目で資産形成をしていくのなら、初心者でも始めやすく利益を得られる可能性が高い不動産投資がおすすめです。しかし不動産投資についてよく知らないまま始めてしまうのは危険なので、まずはセミナーに通って不動産投資についての理解を深めていきましょう。

不動産投資会社は全国的にも数多くありますが、セミナーに行くことでその不動産会社が信頼できるかどうかも判断しやすいはずです。ぜひ不動産投資を成功させて、将来や老後の資金について安心できる資産形成をしていきましょう。