副業になる？会社にバレる？サラリーマンが不動産投資をするには

近年、収入の安定化と将来の資産形成を目指す手段として、サラリーマンにも不動産投資が注目されています。しかし、不動産投資を始める際には、会社にバレるリスクや法的な規制についても知っておくべきです。本記事では、サラリーマンが安心して不動産投資を始めるための方法や、リスクを抑えるポイントについて解説します。

副業禁止の会社だから心配……家賃収入は副業になるのか

結論からいうと、家賃収入は副業に該当しないケースが多いです。しかし、会社員の場合は就業規則、公務員の場合は人事院規則に注意する必要があります。ここでは、それぞれの立場からくわしく解説します。

家賃収入は副業にならないケースが多い

副業禁止の会社で働く方や公務員の方にとって、不動産投資による家賃収入が「副業」として扱われるのかは気になるところですが、一般的に家賃収入は副業に該当しません。そもそも副業は、本業以外の労働を通じて得られる収入のことを指します。

不動産投資の場合、収入が発生するのは投資の結果であり、労働をともなわないため、基本的に副業とはみなされません。また、副業禁止の会社が心配しているのは、本業への支障や情報漏洩リスクです。不動産投資は資産運用の一種であり、通常は本業に悪影響を与えないといえます。

会社員は就業規則の確認が必要

会社員の場合は、副業禁止の就業規則がある場合でも家賃収入が許可されるケースが一般的ですが、念のために就業規則を確認しましょう。会社によっては、不動産投資の禁止を明文化している場合があります。

就業規則がわかりにくい場合は、総務部などの担当部署に相談することをおすすめします。就業規則で禁止されているにもかかわらず家賃収入を得た場合、規則違反として注意を受ける可能性もあるため、事前確認は必須です。

公務員は人事院規則を守る必要がある

公務員の場合、人事院規則を守ることで、規則の範囲内での家賃収入が可能になります。条件は、以下の3つの条件を満たすことです。

・不動産投資の規模：規模は「4棟9室以下」に抑える必要があります。5棟10室以上になると、営利企業としての判断がされ、規則違反とみなされることがあります。
・家賃収入の金額：年間家賃収入は500万円未満に抑える必要があります。500万円を超えると自営企業として認識される恐れがあるため、注意が必要です。
・管理業務の委託：物件の管理業務を業者に委託する必要があります。自分で管理業務を行うと、本業に支障を来す可能性があると判断されるため、業務委託が推奨されています。

バレたくない！会社にバレずに不動産投資したいときの注意点

副業扱いにならないとはいえ「投資活動をしていることがバレたくない」という方も多いでしょう。会社に知られるとさまざまなリスクがあるため、次のような方法を取り入れることでリスクを軽減できます。

確定申告は必ず行う

確定申告をしないと税務調査が入る可能性があり、結果的に会社へ通知が行くリスクが生じます。会社にバレないためには、正確な手続きを踏むことが大切です。確定申告をしないでいると、罰則や行政処分の対象になることもあるため、適切な申告を忘れずに行いましょう。

住民税を「普通徴収」に設定

住民税の徴収方法に気を付けることで、不動産所得を会社に知られずに済みます。会社を通じて住民税が天引きされる「特別徴収」では、給料に加えて不動産所得分の住民税額が会社に通知され、バレるリスクが高まります。

そのため、確定申告の際には「普通徴収」を選択するようにしましょう。これにより、不動産投資による住民税は会社ではなく自宅に送付されるため、自分で納付でき、会社にバレる可能性が低くなります。

他人に不動産投資の話をしない

会社内で同僚に不動産投資の話題を避けるのも大切です。信頼できる相手でも、口から口へと噂が広がり、ほかの人の知るところとなる可能性があります。とくに副業が禁止されている会社では、万が一にも情報が漏れないように配慮が必要です。

また、SNSも油断は禁物です。匿名のアカウントでも、SNS上の情報は予期せぬ方法で特定される場合があります。会社関係者や知り合いが見ている可能性を考慮し、投資や収入などに関する情報は公開しない方が安心です。

確定申告が必要な場合もあるので注意！

家賃収入を得ている場合、確定申告が必要な場合があります。ここでは、家賃収入と確定申告についてくわしく説明し、とくに注意すべきポイントを解説します。

不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要

法律により、給与所得と退職所得以外で得た所得が20万円を超えた方には確定申告をすることが求められます。もちろん会社員などの給与所得者も例外ではありません。家賃収入は「不動産所得」に該当するため、20万円を超えた分は申告の対象です。

ただし、これは経費を差し引いた額が該当します。たとえば、年間の家賃収入が30万円で、経費が15万円かかった場合、不動産所得は15万円となり、20万円以下なので確定申告は不要です。経費をうまく活用して不動産所得を減らせば、確定申告をする必要がないケースもあります。

住民税の申告も忘れずに

不動産所得が20万円以下の場合は、確定申告が不要ですが、それでも住民税の申告は必要です。居住する市区町村に対して住民税の申告を行うことで、地方税の支払いが適切に行われます。なお、確定申告を行った場合は税務署から市区町村に所得情報が共有されるため、住民税の別途申告は不要です。

申告漏れに注意！ペナルティのリスクも

税務署は国税徴収の責務があるため、確定申告漏れや未申告を厳しく取り締まっています。申告漏れが発覚した場合、程度に応じて行政処分や罰金（過少申告加算税・無申告加算税・延滞税・重加算税など）が課せられることがあり、注意が必要です。申告漏れが故意であると判断されると、さらなる重い罰則が課される可能性もあります。

まとめ

家賃収入は多くの場合、副業に該当しないものの、会社員や公務員の方には独自のルールが適用されることがあります。就業規則や人事院規則を確認し、違反にならないように慎重に対応することが大切です。しかし、正しい手続きを踏み、情報管理に気を配るなど適切な対策を講じることで、会社にバレずに不動産投資を進めることができます。また、確定申告が必要か確認することも大切です。不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必須となり、20万円以下であっても住民税の申告は市区町村に対して行う必要があります。申告漏れや未申告には罰則があるため、きちんと理解しておきましょう。