経営者こそ不動産投資を実施すべき？

経営者の多くが「所得税が高い」「将来の会社経営が不安」という悩みを抱えています。この2つの悩みを解決する方法として、注目を集めているのが「不動産投資」です。不動産投資は、節税や相続対策に役立つだけでなく、安定的なキャッシュフローを確保することができます。本記事では、経営者に不動産投資をおすすめする理由やメリット・注意点について、くわしく解説します。

なぜ経営者こそ不動産投資を実施すべきなのか

不動産投資は、経営者にとって極めて相性の良い資産運用のひとつです。その理由は、企業経営で培った目利き力や資金管理能力が、不動産運用にも生かせるからです。

また、経営者は所得が高くなる傾向にあります。所得が増えるほど税負担が重くなりやすいですが、不動産投資によって減価償却費などの経費計上が可能になれば、所得圧縮による節税が期待できます。

さらに、不動産収入という本業とは別の安定収益を得られることで、経営リスクの分散にもつながります。企業の業績が不安定な時期でも、家賃収入があることで資金繰りの安定を測れるのは、大きなメリットです。

引退後の収入減や相続対策としても活用できることから、経営者にとって不動産投資は長期的な経営戦略の一環としてもおすすめです。

経営者が不動産投資によって得られるメリット

経営者が不動産投資に取り組むことで得られるメリットは多岐にわたります。ここでは、主なメリットを5つ紹介します。

高い所得税を効率よく圧縮できる

一つ目のメリットは、高い所得税を効率よく圧縮できる点です。不動産投資では、減価償却や管理費、修繕費などを経費として計上できるため、税負担を軽減できます。

節税に役立つ仕組みとしては、ふるさと納税や医療費控除、NISA、iDeCoなどもありますが、不動産投資はそれらよりもさらに大きな規模で所得税を圧縮できます。

本業のリスクヘッジになる

企業経営は景気や取引先の影響を受けやすく、売上が不安定になることもあります。その点、不動産投資は、契約期間中であれば継続的な家賃収入が得られるため、安定的なキャッシュフローの確保につながります。

本業の利益が落ち込んでも、不動産収入があることで会社全体の資金繰りを安定させることができます。

不労所得にできる可能性がある

不動産投資といっても、実際の運営や管理を専門の管理会社に委託すれば、自分で動く必要はありません。家賃収入は毎月自動的に入ってくるため、実質的に不労所得の仕組みを実現できます。経営者が本業に専念しながら資産形成を進められる点も大きな魅力です。

ただし、不労所得を手に入れるためには、信頼できる管理会社を見極めることが重要です。ある程度の利回りが望める物件を選定し、評判の良い管理会社に依頼することで、不労所得にできる可能性が高まります。

引退後の収入源として期待できる

引退した後の生活費の確保は、経営者にとって切実な課題です。不動産からの家賃収入は、年金とは異なり自分で金額や管理方針をコントロールできるため、老後の資金源としても有効です。

また、事業を後継者に譲ったあとも、生活基盤を維持する手段として活用できます。事業継承後に業績不振になるリスクの備えとして、長期にわたって一定の収益を生み出す流れを用意しておくことで、引退した後の会社経営にも安心感が生まれます。

福利厚生の一環で社宅として活用できる

所有する物件を役員や従業員の社宅として使用すれば、法人で経費計上できるうえ、従業員満足度の向上にもつながります。とくに役員社宅は、所得を抑えながら快適な住環境を手に入れる方法としても有効です。税制上のメリットも大きく、法人経営と不動産投資をリンクさせる好例といえるでしょう。

経営者が不動産投資を実施するリスク

このように不動産投資には多くのメリットがありますが、一方で無視できないリスクも存在します。経営者として投資判断を下す際には、以下のようなリスクも十分に理解しておくことが大切です。

損失が出てしまう可能性がある

不動産投資は必ずしも安定して利益が出るわけではありません。入居者が見つからず空室が続いたり、想定以上の修繕費が発生したりすることで、収支が赤字に転じる可能性もあります。

また、物件の立地や築年数、周辺環境の変化によっては、家賃の下落や資産価値の減少につながることもあります。とくに初期費用が大きい分、一度の判断ミスが経営や資金繰りに影響を及ぼすリスクもあるため、物件選びとシミュレーションは慎重に行う必要があります。

本業の資金調達に影響を及ぼすこともある

不動産購入のために借入を行うと、企業の信用情報や代表者個人の債務状況にも影響を与える可能性があります。銀行などの金融機関から見ると、すでに多額の借入を抱えている企業や代表者に対して、事業用融資を渋るケースもあります。

つまり、不動産投資に踏み切ったことで、将来的な事業拡大や新規プロジェクトへの融資に支障をきたすリスクがあるということです。本業とのバランスを見ながら、無理のない資金計画を立てることが求められます。

経営者が不動産投資を始めるうえで押さえておきたいポイント

不動産投資は計画的に進めれば大きな成果を得られますが、成功するには事前の準備と戦略が欠かせません。経営者が失敗しないために押さえておくべきポイントを解説します。

始めるタイミングを見極める

不動産投資は長期的に取り組むものなので、始められる環境が整っているのであればなるべく早く始めることが重要です。不動産投資ローンサービスを提供している会社の調査によると、不動産投資家の平均年齢は43歳となっています。最も多い年齢層は30代から50代前半で、全体の6割以上を占めています。

老後を見据えた資産形成をしたいと考えている方は、早めに始めることをおすすめします。

不動産の所有者を検討する

物件を個人名義で所有するか、法人名義で所有するかによって、税金や資産管理の仕方が大きく異なります。法人で所有すれば減価償却や経費の幅が広がり、相続・事業承継にも有利です。ただし、法人設立や運営にはコストもかかるため、税理士など専門家と相談しながら最適な形を選びましょう。

信頼できる不動産会社を見極める

物件の選定から契約、入居者募集、管理運営までをサポートしてくれるパートナー選びは非常に重要です。不動産投資の成否は、情報の質と担当者の力量に大きく左右されます。

収益シミュレーションの精度、過去の実績、レスポンスの速さなどを基準に信頼できる会社を選びましょう。

金融機関を選定する

投資ローンを組む場合、どの金融機関からどの条件で借りるかによって、収益性が大きく変わってきます。都市銀行、地方銀行、ノンバンクなど、それぞれ審査基準や金利設定が異なります。

本業で取引の多い金融機関があれば第一候補となりますが、なかには不動産投資に積極的でない可能性もあります。金利が高かったり、融資自体断られたりするケースも少なくありません。最適な借入先を見つけるためには、複数の金融機関を比較・検討することが大切です。

管理方法を考える

物件の管理を自社で行うのか、それとも管理会社に委託するのかによって、手間とコストのバランスが変わります。経営者が本業に集中するためには、基本的には管理委託がおすすめです。

入居者対応、家賃回収、修繕手配などを任せられる体制を整えておくことで、安定運用と時間の確保が両立できます。

経営者に不動産投資をおすすめする理由

経営者にとって、不動産投資は単なる資産運用の一手段にとどまりません。ここでは、経営者が不動産投資を検討すべき主な理由について解説します。

経営リスクを分散できる

会社経営が順調に進んでいるときこそ、経営者は将来に対する備えを怠りがちです。

しかし実際のところ、企業活動は常にリスクにさらされています。景気の変動、業界全体の縮小、取引先の経営悪化や倒産、突発的な社会情勢の変化など、どれも経営を不安定にする要因となり得ます。

こうした不確実性に対処するためには、本業以外の安定した収入源を持つことが重要です。

不動産投資は、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入をもたらしてくれるため、事業に加えてもうひとつの収入の柱を作る手段となります。

株式や投資信託のように短期的に大きな価格変動が起こりにくく、比較的予測しやすい収益構造である点も、経営者にとって安心材料といえるでしょう。

たとえば、売上が一時的に落ち込んだ場合でも、所有するアパートやオフィス物件からの賃料収入があれば、金融機関への返済や従業員への給与など、最低限の支出を補うことができます。

これは経営者にとって資金繰りの安定を確保する大きな手助けになるでしょう。企業にとってキャッシュフローの安定は何よりも大切であり、不動産収入はそれを強固に支える存在となります。

社宅として活用できる

従業員が賃貸住宅に住んでいる場合、多くの企業は住宅手当を支給しています。

しかし住宅手当は給与と同じ扱いとなり、従業員にとっては課税対象となります。その結果、会社の負担だけでなく従業員の税負担や社会保険料まで増えてしまうというデメリットがあるのです。

この問題を解消する方法のひとつが、法人名義で不動産を所有し、それを社宅として提供する仕組みです。法人が社宅を持つことで、従業員は実際の家賃より低い自己負担で住居を利用できるようになり、生活コストが下がります。

会社側にとっては、給与の一部を現物支給に切り替える形となるため、課税対象額を抑えられるメリットが生まれます。

また、「社宅完備」という制度は福利厚生の充実を示す強力なアピールポイントとなり、人材採用においても優位に働くでしょう。

特に都市部で住宅費が高騰している地域では、社宅の有無が求職者の応募動機に直結するケースも少なくありません。

不動産投資を社宅活用という形に展開すれば、単に収益を得るだけではなく、企業経営における「人材確保」と「コスト削減」という二つの課題を同時に解決できるのです。

引退後の収入源になる

経営者は現役時代、事業収入によって生活が成り立っています。しかし引退後はその収入が途絶えることが多く、公的年金だけでは生活水準を維持できないと不安を感じる方も少なくありません。

老後の生活資金をどのように確保するかは、多くの経営者にとって大きな課題です。その解決策のひとつが不動産投資です。

賃貸需要のあるエリアに物件を所有していれば、退職後も安定的に家賃収入を得ることができます。毎月の収入があることで、医療費や介護費用など将来的に増える支出にも対応できるようになります。

加えて、不動産は長期的に所有することで資産価値を維持しやすく、必要なときには売却してまとまった資金を手に入れることも可能です。

つまり、不動産投資は現役時代には「資産形成の手段」として、引退後には「生活の安定収入源」として役立つ二重の役割を果たします。

安心してセカンドライフを迎えるための準備として、不動産投資は経営者にとって非常に心強い存在なのです。

管理を委託して不労所得にできる

不動産投資と聞くと「物件の管理が大変そう」というイメージを持つ方も多いでしょう。入居者の募集、家賃の回収、建物の修繕や清掃など、オーナー自ら対応すると大きな負担になります。

しかし実際には、多くの業務を管理会社に委託することができ、オーナー自身の手間を大幅に減らすことが可能です。管理会社は入居者との契約手続きからクレーム対応までを一括して請け負い、専門知識を活かして効率的に物件を運営します。

これにより経営者は本業に集中でき、ほとんど手をかけずに安定した家賃収入を得られる仕組みを構築できます。複数の物件を所有しても、管理を任せていれば負担は大きく変わらず、むしろ規模を拡大して収益を増やすことが容易になります。

不労所得として機能する不動産投資は、経営者にとって「時間を奪われない資産運用」であり、本業と両立しやすい投資手段として高い相性を持っています。

節税に有効である

不動産投資には、経営者にとって非常に大きな税制メリットがあります。その代表例が「損益通算」です。不動産所得で赤字が出た場合、その損失を本業の黒字と相殺できる仕組みで、課税所得を減らすことが可能です。

具体的には、不動産投資では建物の減価償却費や修繕費、管理費、借入金の利息など多くの費用を経費計上できます。

これらを差し引いた結果赤字となった場合、その分を本業の所得から差し引くことができるため、所得税や住民税を軽減できるのです。特に本業で高い利益を上げている経営者にとっては、節税効果が顕著に現れるでしょう。

たとえば、年商数億円規模の会社を経営している場合、利益の大半が課税対象となります。しかし不動産投資で減価償却を活用して赤字を作れば、その分課税所得を圧縮し、納税額を数百万円単位で抑えることも可能です。

これは単に資産運用としての不動産投資ではなく、経営戦略における「税負担軽減策」としての大きな意味を持ちます。

さらに法人で不動産を保有する場合には、経費計上の幅が広がり、戦略的に節税を行いやすくなります。経営者にとって不動産投資は、収益と節税の両面で価値を発揮する投資対象といえるでしょう。

相続税対策にもなる

不動産投資は、相続の場面でも経営者に大きなメリットをもたらします。相続税を計算する際、現金や預金は額面そのままの評価になりますが、不動産は路線価や固定資産税評価額を基準に評価されるため、時価よりも低く算出されます。

そのため、同じ1億円の資産を現金で持つよりも、不動産として所有していた方が相続税評価額が低くなり、課税額を抑えることができるのです。

さらに、不動産は相続財産の分割方法を工夫できる点も大きな魅力です。たとえば、一棟マンションやアパートであれば相続人に収益を分け合う形をとることができ、分配の公平性を保ちやすくなります。

現金や株式と異なり、収益を生み出す資産として残せるため、相続後も家族の生活を支える仕組みとして機能するでしょう。

不動産を活用した相続対策は、税金を抑えるだけでなく、円滑な事業承継や家族間のトラブル防止にもつながります。

また、不動産は物件の種類や立地によって評価方法が変わるため、戦略的に物件を選べば相続税を大きく抑えることも可能です。

市場リスクに備える必要がある

不動産投資は魅力的な一方で、必ず利益が保証されるわけではありません。地価が下落したり、空室が増加したりすれば、収益が減少し損失を被る可能性があります。

地域の人口動態や経済環境が変化することで不動産需要は変動するため、将来にわたって安定した収益を得られるとは限らないのです。

このリスクを避けるためには、物件を購入する前に入念な市場調査を行い、需要の高いエリアを選ぶことが不可欠です。

加えて、複数の物件や異なるエリアに投資することでリスクを分散することも有効でしょう。経営者が本業で培ったリスク管理の視点を不動産投資にも活かすことで、失敗の可能性を減らし、より堅実な運用ができるようになります。

融資リスクに注意が必要

不動産投資を行う際、多くの場合は金融機関からの融資を活用します。しかし不動産投資による借入は、経営者の本業での資金調達に影響を及ぼす可能性があります。

銀行は融資の際に、企業や経営者全体の債務負担を総合的に評価するため、不動産ローンの残高が大きいと新規事業のための借入余力が制限されてしまうのです。

たとえば、新しい事業を立ち上げる際に追加融資を求めても、不動産ローンが既存債務として重くのしかかれば、金融機関からの評価が下がり、希望する融資を受けられない可能性があります。

そのため、不動産投資を進める際には、本業での資金計画と借入のバランスを慎重に検討することが不可欠です。経営者は、不動産投資が自社の成長戦略にどのような影響を与えるかを十分に理解し、計画的に判断する必要があります。

まとめ

経営者にとって不動産投資は、節税や資産形成、リスク分散など、多面的なメリットがあります。減価償却による所得圧縮や社宅活用による福利厚生の充実など、経営に直結するメリットも多く、本業とは別の安定した収入源を確保できる点も魅力的です。その一方で、投資には空室や資金繰りといったリスクも伴うため、信頼できるパートナー選びが重要です。物件の選定から管理運営まで、サポート体制が充実している不動産会社を選ぶことで、長期にわたって安定した資産を築くことができるでしょう。本記事が参考になれば幸いです。