戸建て投資はおすすめ？

不動産投資をする際は、戸建て投資も選択肢の1つになります。戸建て投資とは、どんな投資なのでしょうか。ここでは、メリットやデメリットを含め、戸建て投資について詳しく解説します。戸建て投資や不動産投資全般に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

戸建て投資とは

戸建て投資は、一戸建て住宅を購入して、家賃収入や売却収入を得る不動産投資です。対象となる物件は新築と中古があり、新築物件だと数千万円かかるので、初心者や費用を抑えたい方には中古物件がおすすめです。

ただし、中古物件の戸建て投資には、以下のような注意点があります。

修繕や管理にかかる手間が大きい

中古の戸建て投資が、ほとんどの人に向いていない最も大きな理由は、非常に手間がかかることにあります。これに対して、都心の一戸建ての場合は、価格が高いために利益が上がりません。そこで、利益を上げるためには、できるだけ安く仕入れて手直しをする必要があります。

だから手間がかかるのですが、手間がかかる理由は他にもあります。戸建て投資で利益を上げるには、リフォーム費用を減らすために、DIYをする必要があります。つまり、DIYのための時間も必要なのです。しかし、これは簡単にできることではありません。

ただし、一旦入居者が入れば、管理が比較的簡単であるという利点があります。小規模な建物の修理は、入居者が対応することが多いためです。しかし、退去が発生した際は修理の手間とコストが増加することも知っておきましょう。

特に長期間住んでいた場合、内装だけでも家全体の修理が求められます。時間が限られたサラリーマンにとっては、これらに対応するのは困難が伴います。

リフォーム費用が高額になることもある

物件価格が安くて表面上の利回りが高い物件でも、実際にはリフォーム費用が予想以上にかかり、利回りが大幅に下がるケースが少なくありません。

入居需要の見極めが難しい

戸建てや区分マンションのデメリットの一つは、部屋が一室しかないため、入居率は0％か100％のいずれかです。空室の場合、家賃収入が0円になるリスクがあります。

このような空室リスクを減らすため、戸建て物件を探す際は、周辺地域の入居需要や賃料相場を、事前にリサーチすることが重要です。

オーナーチェンジ物件を探すのも一つの戦略ですが、その際は現在の賃料が相場賃料と比べて妥当か否かを、確認する必要があります。相場よりも高い賃料で入居している場合、入居者が出たあとに家賃が下がるリスクが高まるため、注意が必要です。

資産拡大のペースが遅い

戸建て物件は投資額が少ないため、受け取る賃料収入も限られており、迅速に資産を拡大したい方には向いていません。現金で購入の場合はレバレッジを活かせず、規模拡大の速度はさらに遅くなります。

戸建て投資が向いている人

以下の内容に当てはまる人は、戸建て投資に向いています。

時間の余裕がある人

古い戸建てへの投資にはリフォームが伴いますが、収益性を高めるためには可能な限りリフォーム費用を抑えたいところです。そのためには、安価で工事を行なってくれる業者との関係を築いたり、自分でDIYをしたりする努力が必要です。

これらは基本的に平日に他の仕事があるサラリーマンには難しく、時間的に余裕がある人に適した投資ということになります。さらに、戸建て投資をアパートと同じ規模に引き上げるためには、物件探しから購入、改修、入居者の確保に至るまでの、一連のプロセスを繰り返す必要があります。

遠方でこの作業を実施する場合は、一棟アパートを購入して管理を業者に委託するタイプの投資に比べると、非常に手間がかかります。

リスクをできるだけ低く抑えたい方

不動産投資をしたいけど、リスクを避けたいという方にも、戸建て投資はおすすめです。戸建て投資は、アパート投資と比較しても少額で始められるため、リスクを軽減できます。

もちろん、拡大のスピードは遅くなるものの、まずはリスクの少ない戸建て投資に挑戦し、2棟目以降でアパートを購入するという戦略も、選択肢の1つとなります。

戸建て投資のデメリットを打開できる物件なら尚可

投資家が中古戸建てを買ってリフォームするのは、費用も時間もかかりますが、中古戸建てをリフォームして販売する業者から購入する方法もあります。このような業者から購入すると、すでに改修されているため投資家が自ら改修する必要がありません。

購入した時点で即座に賃貸可能な状態であり、購入後の改修という最も手間とコストがかかる難題をクリアしています。たとえ利回りが少し減少したとしても、これらの手間が省けるというメリットは、決して小さくありません。

戸建て投資のメリット

古い戸建てを購入し、リフォームするスタイルの投資法は基本的にお勧めしませんが、一部の人や特定のケースでは推奨できることがあります。

利回りが高い傾向

戸建て物件は、アパートやマンションと比べて少ない投資額でありながら、高い賃料で貸し出しやすいという特色があります。賃貸用の戸建ては供給が限られており、物件ごとに特性が強いので、他の物件と競合しにくいという特徴があります。

一方、アパートやマンションのような集合住宅では、競合する賃貸物件が周囲に多数存在するため、相場を超えた賃料を取りづらくなります。また、戸建てでは集合住宅のような管理費や修繕積立金が発生しないため、運営コストを抑えられるという点も、利回りを高める要因の1つと言えるでしょう。

立地が悪くても収益が見込める

都心から離れた場所や駅から距離のある立地でも、賃貸の需要が期待できるのも、戸建て投資のメリットです。通常、地方や郊外、駅からの距離が遠い物件は、収益に結びつかない場合も少なくありません。

これは特に一人暮らしの独身者に、駅までの距離や通勤の時間の短さを重視する傾向が根強くあるためです。しかし、戸建て物件を購入するファミリー層は、必ずしもそうではありません。

都心から遠かったり駅から離れていても、広い家に住みたいと考える人が多いので、交通アクセスが悪くても需要があります。

ペット飼育が可能だったり、駐車スペースが完備している庭付きの物件などは、とても人気が高いため、少し不利な立地でも十分に投資対象となる可能性があります。

入居期間が長期にわたる

ファミリー層は一人暮らしの世帯と比べて、入居期間が長い傾向があります。ファミリー層では子どもの通学などの問題があるため、個人世帯のように簡単に引っ越しができないからです。

このように、ファミリー層の場合は子どもの学校があるため、なるべく長く住みたいと考える傾向があります。こういった傾向は、戸建て投資をする側にとって有利に働きます。

投資用戸建て物件選びのポイント

中古住宅に投資する場合、昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を取得した、新耐震基準の物件を選ぶことが重要です。新耐震基準の物件を選ぶべき第一の理由は、もちろん耐震性の高さです。

新耐震基準は、震度6強から7程度の揺れでも壊れないような構造基準として規定されています。これに対し、旧耐震基準（昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた物件）は、震度5強程度の揺れでも建物が倒れず、もし破損した場合でも修繕することで居住が可能な構造基準として定められています。

新耐震基準を選ぶべき第二の理由は、融資に関する問題です。投資目的で戸建てを購入するのであれば、出口戦略についても考慮しておく必要があります。旧耐震の物件は、金融機関から融資が受けられないことが多いため、売却時に買い手を見つける難しさも考えなければなりません。

建物として売却することを考えているのであれば、旧耐震の物件は避けた方が良いでしょう。ただし、長期間保有する場合や、更地にして売却する場合は、この限りではありません。

安全性に問題のない物件（業者が売却する物件が理想的）

中古戸建てを選ぶ際は、傾きが見られる物件やシロアリ被害を受けた物件は避けるべきです。これらは安全性に深刻な問題があり、修復するのが困難なため、絶対に購入しないようにしたいものです。

水平器を使って傾きを計測したり、床下を確認することも不可能ではありませんが、手間がかかります。1つの解決策は、業者が売主である物件を買うことです。業者が売っている場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任とは、その物件に「隠れた瑕疵」などの欠陥があった場合に、売主が責任を負うことを意味します。この責任があるため、中古物件を取り扱う業者は、基本的に重大な欠陥をきちんと調査し、問題を解決してから販売します。だから安心なのです。

一方で、仲介物件の場合は、売主が業者ではなければ、契約不適合責任はありません。物件購入後に重大な瑕疵が見つかっても、売主に責任を求められないため、注意が必要です。