【不動産投資マニュアル】戸建て投資、区分投資、一棟投資…このサイトでは様々な不動産投資を紹介し、その特徴などをまとめています!

不動産投資で成功する人がやっていることってどんなこと?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2020/01/29

不動産投資について個人の成功体験を書いた著書も数多く出版されていますが、多くは一般的に通用するかどうかの保証はないもので、行動に移そうにも再現性のない例が目立ちます。成功体験は、あくまで成功した事例で共通するポイントに注目して、それらを活かすのが最善といえます。

今回は、不動産投資の成功例で誰もが活かせるポイントを紹介します。

不動産投資の成功ポイント① 用途

まずは物件を借りる人の「用途」を考えて見ましょう。借りるニーズがあることが判明すれば、安定した運用が実現します。賃貸ニーズで主な例を挙げてみます。

住居
住居系の賃貸は、単身者世帯向けのワンルームが最も需要が大きいです。駅から徒歩10分以内だと、成功しやすくなるでしょう。ファミリータイプは、現代だと需要が低いため難しいかもしれません。

店舗
店舗は立地次第で1階部分だけなら貸すことができます。しかし2階以上となると、相当な好立地でなければテナントが付かないため、失敗してしまう可能性が高くなります。例外として、郊外のような低条件の立地でも、コンビニの一棟貸しが可能になることもあります。

事務所
事務所の賃貸需要は低下傾向にあるため、あまり投資するのはおすすめしません。都内でもよほど立地がよくなければ、成功する可能性は低く、地方なら尚更でしょう。

保育園
保育園は、立地が悪くても利用者が多いため、賃貸需要は年々高まっています。賃料は低いものの、撤退することもあまり無いので、選択肢としては悪くないでしょう。

介護施設
老人ホームは、駅から遠い低立地の場所でも、賃貸需要としては高いです。広大な敷地があれば、介護施設に一棟貸しすることも可能です。しかし、介護系の建物の賃料単価は、決して安くなく、収益の見込みが薄いことがデメリットです。

倉庫
倉庫の需要が高い立地は、高速道路のIC付近です。このあたりに広大な敷地を所有していると、強みになるでしょう。現代はネット通販の利用が非常に多いため、この不動産投資は非常に安定的な高い利回りを実現しています。この場合、実物投資よりも、倉庫の不動産信託がいいでしょう。

不動産投資の成功ポイント② 立地や購入時期

用途を決めたら、その物件をどの立地で提供するかについて決めます。基本的に賃貸物件は、都市部の方に需要があります。田舎では借りるより買った方が安くなるというのが当たり前なので、賃貸物件の需要がないのです。不動産投資は、地価の高い人口密集地帯を選ぶことが成功の鉄則です。

不動産投資では、物件の旬も注意しておかなければなりません。旬というのは、物件が安い時期のことです。2019年の下半期の時点では、国内の不動産市場だと値上がり状態なのが現状です。この状態だとむしろ、物件を購入するより売却するのに適した時期だと言えるでしょう。

不動産は、安い時期に購入し、高い時期に売却するのが、成功の法則です。時期的に高値で売れそうな物件を所有している場合は、それを売り、安い時期に物件を買うための軍資金にするのもいいでしょう。

ですが、物件が低価格の時期というのは、不動産市場が低迷しているため、銀行の融資状況がよろしくない現状にあります。むしろ不動産が高い時期の方が、融資の審査は比較的カンタンに通ります。プロの投資家の場合、物件価格が低い時期に高利回りの物件に自己資金を投入して購入するようにしています。

不動産投資の成功ポイント③ 築年数

建物で重要視されるのは「築年数」です。新築・築浅の物件は賃料が高く、空室が出にくいメリットがあります。また、築年数の浅い物件には減価償却費が費用計上されるようになっています。減価償却費は、長期に渡る固定資産を、時間経過に合わせて費用計上するもので、実際に費用を負担するわけではありません。この費用があることによって、支払う税金を少なくできるため、節税効果が期待されます。

 

不動産投資は、自己資金でまかなうのが最もリスクが少ないパターンです。借入金を頼りにすると、空室が出てしまった期間も支払いを請求されますし、借入額が多ければ多いほど、失敗率が上がってしまいます。もし不動産投資を初めて行うのであれば、物件価格の半分の金額は用意しておくのが望ましいでしょう。

東京オリンピックを控えた2019年の時点だと、不動産投資の時期としては尚早です。狙い目となるのは東京オリンピック後の不動産価格が下がるタイミングですので、その頃までには軍資金をしっかり貯蓄しておきましょう。

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧