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投資種類③アパート経営投資

公開日:2019/11/15  最終更新日:2019/11/29

不動産投資に含まれる「アパート経営」は、持て余した土地を活用する方法としては、最もメジャーです。安定した収入が入り、相続税や固定資産税などの節税対策になることから、人気の高い投資方法となっています。リスク管理をして経営することが、不労所得生活を送る上で重要な課題なのです。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットには安定収入や節税対策などがあります。具体的にどのような働きをもたらすのか、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

年金対策
個人年金保険だと、60歳や65歳などの受領年齢にならなければ、保険料を支払い続けなければなりません。また、その間に収益が得られないというデメリットもあります。しかし不動産経営だと、ローンの残債があっても、家賃収入によって返済することができるため、資金計画をしっかり立てることで、毎月収益が得られるようになります。また、ローン完済後も家賃収入が得られるので、年金のような安定収入が得られます。

節税対策
土地は活用次第で、相続税や固定資産税の負担を緩和することができます。たとえば、相続財産が現金の場合、その金額に課税される形になりますが土地の場合は、現金よりも2~3割は安く評価されて課税されることとなります。

たとえば現金1億円の相続であれば、1億円に値する課税として見なされますが、これが1億円分の土地だと、7、8千万円分として課税される形になるのです。これが、節税対策となるポイントなので、覚えておきましょう。

リスク対策

メリットは簡単に説明させていただきましたが、アパート経営をするということは複数の人の生活の基盤を抱えるということでもあります。どんなリスクがあるのかは決して目を逸らせない事柄なので、その対策を臨機応変にできるよう理解しておくといいでしょう。

空室対策
アパート経営のメリットは、家賃収入によって生活できることですが、その収入源となるのが、住人の存在であるため、空き家のままだと収入は得られません。また、空室期間が長引けば、当初の予定よりも収入は低くなるのは避けられないでしょう。

アパート経営を始めるにあたり、物件のエリアの需要に合わせて、どんな人に部屋を貸して、その人たちのニーズを見定めるかが、空室状態を回避するための対策となります。間取り、設備、賃料などを、顧客に合わせておくことが、その対策法となります。

また、大学や大手企業に近いという理由で、アパートを所有するのは危険です。移転や倒産といったことが原因で、アパートから人がいなくなり、仕方なく売却しようとしたら、買ったときよりもかなり安く見積もられてしまったというケースがあるためです。ひとつの需要に依存したアパート経営はリスキーであるということを覚えておきましょう。

老朽化したアパートのリフォーム
アパート経営は、新築と中古いずれかを購入することになりますが、どちらにせよ遅かれ早かれ大規模なリフォームを行わなければいけないタイミングは訪れます。特に外壁や配水管は、本格的に修繕するとなると、100万円程度では済まないかもしれません。2、30年おきにやらなければならない必要不可欠な支出であり、それは決して負担の軽いものではないでしょう。そのため、経営を始める段階から、修繕費を想定してコツコツ積み立てて対策しておくのが不可欠です。

災害対策
日本は自然災害の多い国なので、転ばぬ先の杖として対応策を備えておくに越したことはありません。たとえば各種保険の加入をしておくだけでも、金銭的なリスクの軽減にはなるでしょう。しかし、建物に重要な破損が生じ、生活が困難になってしまった場合は、入居者への迅速な対応が求められます。

このような状況で頼りになるのが、トラブル対応を執っている管理会社で、自然災害はもちろん、日常トラブルまで対応してくれる担当と連携が取れるとスムーズです。

家賃収入における課税方法

所得税の計算手順(不動産所得のみ)の例は、以下になります。

家賃収入-必要経費=不動産所得

不動産所得-所得控除=課税不動産所得

課税不動産所得×税率=所得税額

所得税額-税額控除=納付する所得税額

所得税の計算手順を理解するのは難しいですが、「収入と所得」「所得控除と税額控除」が、どんな流れで登場するのかは、最低限注視しておきましょう。

また、家賃収入は不動産所得という扱いで必要経費が引かれ、損失が出たら他の所得と合算可能です。

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