不動産投資物件の探し方とチェックするべきポイント

物件の立地や築年数、設備などによって、不動産投資の成否は大きく分かれます。そのため、物件を探す際は念入りに下調べをして、チェックするべきポイントを確認するべきです。本記事では、不動産投資物件の探し方とチェックするべきポイントを詳しく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

物件の探し方

不動産投資を始める際、最初のステップとして欠かせないのが「物件情報の収集」です。情報源はさまざま存在しますが、大きく分けて「不動産投資会社」「不動産仲介会社」「不動産ポータルサイト」の3つが代表的です。

それぞれに特徴やメリット、デメリットがあるため、投資家の経験や目的に応じて使い分けることが重要になります。

不動産投資会社

まず、不動産投資会社は投資物件を専門に扱う企業であり、豊富な実績やノウハウを有しています。自社で物件を開発するデベロッパーであれば、購入から管理までワンストップで相談できることが大きな強みです。

また、提携する金融機関を通じた融資のサポートも期待できるため、投資初心者にとってはとくに心強い存在といえます。

ただし、取り扱うのは自社物件に限られるケースが多く、幅広い選択肢を比較しづらい点が課題です。さらに、会社の質によって投資成果に大きな差が出るため、信頼できるパートナー選びが不可欠となります。

不動産仲介会社

次に、不動産仲介会社は不動産売買全般を取り扱うため、投資用物件にも対応可能です。市場に流通する物件を幅広く紹介できるため、新築から中古まで多様な選択肢を検討できる点が魅力です。ある程度の知識を持ち、自分で積極的に物件を比較したい投資家にとっては有用な情報源となります。

しかし仲介手数料が発生するため初期費用がかさみやすく、また物件管理まで行う会社は少数です。さらに、担当者によっては不動産投資に関する知識が乏しい場合もあるため、初心者にとっては情報の取捨選択に難しさが伴います。

不動産ポータルサイト

最後に、不動産ポータルサイトは短時間で大量の物件情報を閲覧でき、築年数や立地条件など細かい検索条件で絞り込める利便性が特徴です。

不動産会社を通じて紹介される物件数には限りがあるため、多角的に候補を集めたいときに適しています。ただし、専門家のアドバイスを得られないため、最終判断は自己責任となり、投資経験の浅い人にはリスクが高いといえるでしょう。

物件探しでチェックするべきポイント

不動産投資において、物件選びは投資成果を大きく左右する重要なステップです。とくに初心者が陥りやすいのは、利回りや価格といった分かりやすい数値に目を奪われ、総合的な条件を見落としてしまうことです。

そこで投資物件を検討する際には、複数の基本条件を整理・比較しながら検討する必要があります。代表的な項目は、以下の通りです。

予算

まず「予算」は、最も基本かつ必須の条件です。どれほど魅力的な物件でも予算を超えてしまえば購入は不可能であり、また背伸びした融資を受けると返済リスクが高まります。物件価格は借入額の上限、初期費用は自己資金の範囲を基準に検討します。

金融機関の融資額を事前に把握できない場合は、不動産投資会社に相談して見込み額を確認しておくと効率的に物件探しが進められるでしょう。あらかじめ予算を定め、その範囲内で候補を絞ることが無駄のない検討につながります。

周辺の家賃相場

次に「周辺家賃相場」です。投資物件は賃料収入を得て初めて収益が成立するため、周辺の家賃相場を確認することが欠かせません。例えば「SUUMO」などのポータルサイトを活用すれば、駅徒歩や築年数、間取り別におおよその相場を把握できます。

ただし面積別の精度に限界があるため、複数の不動産仲介会社にヒアリングを行い、実際にどの程度の家賃が取れるか確認するのが望ましいです。

さらに、相場通りの家賃設定だけではなく、将来の下落リスクを見込み、敢えて低めの家賃を想定家賃として計算し、それでも利益が確保できるかを確認する「ストレスシナリオ」を立てることが安全策になります。

利回り

「利回り」も投資判断における重要な指標です。年間家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」は手軽に収益性を比較できますが、実際には管理費や修繕費、空室リスクなどを考慮する必要があります。

購入時の諸費用や年間経費を差し引いた「実質利回り」を算出すれば、現実的な収益性を測ることが可能です。利回りが高くても空室率が高いエリアでは意味がないため、数字に惑わされず、稼働状況を加味して判断することが大切です。

築年数

続いて「築年数」です。中古物件を購入する場合、築年数は修繕費用や耐用年数に直結するため要注意です。一般的に築浅物件ほど価格は高く、築古物件は安価になりますが、修繕コストや資産価値低下のリスクが伴います。

築浅の割安物件を見極められるかどうかが、投資判断のポイントになります。新築物件であれば老朽化の心配は薄いですが、その分価格が高いというデメリットもあるため、資金計画全体のバランスを考えることが欠かせません。

徒歩分数

「徒歩分数」も賃貸ニーズに大きな影響を与えます。とくに都市部では駅からの距離が入居者の最重要条件となるケースが多く、単身者向け物件ほど徒歩分数が短いことが求められます。

駅から遠い物件は価格や利回りが魅力的に見えても、空室リスクが高まり、安定運用には不利になりやすいです。そのため、賃貸需要が薄いエリアで駅遠の物件を購入するのは避けるべきでしょう。

管理費・修繕積立金

「管理費・修繕積立金」も収益計算に欠かせません。区分マンションでは管理費は入居者に負担してもらうこともできますが、家賃と合算されるため割高に感じられると入居希望者が減る恐れがあります。

修繕積立金は所有者の負担であり、長期的に建物の資産価値を維持するためのものです。過小設定されている場合は将来的に一時金徴収のリスクがあるため、収益性だけでなく管理体制の健全性も見極めなければなりません。

間取り

「間取り」については、物件のエリア特性に応じたニーズとの適合性が求められます。単身者が多いエリアでファミリー向け物件を購入すると入居付けに苦労します。

逆に、単身と夫婦世帯の双方を狙える1LDKなどは幅広い需要をカバー可能です。周辺施設や人口構成をリサーチし、需要と間取りのバランスを見極めることが重要です。

総戸数

最後に「総戸数」です。集合住宅では総戸数が多いほど管理費や修繕積立金の負担が分散されやすくなります。一方で、戸数が少ない物件は1戸あたりの負担が重くなり、将来的な修繕に対応できないリスクが発生しやすいです。

ただし、戸数が多ければ必ず優れているわけではなく、入居者間のトラブルや管理体制の複雑化も考慮する必要があるため、他の条件と合わせて総合的に判断する必要があります。

まとめ

不動産投資で成功するためには、魅力的に見える表面的な数値だけでなく、多角的な視点から物件を見極めることが欠かせません。本記事では、物件情報の探し方や収集源について詳しく紹介しました。さらに、物件選びで確認すべき基本条件として「予算」「周辺家賃相場」「利回り」「築年数」「徒歩分数」「管理費・修繕積立金」「間取り」「総戸数」の8つを解説し、投資判断の重要なポイントをおさえることが大切です。