収益物件とは？初心者の方にも分かりやすく解説

不動産投資と聞くと、専門的で難しいイメージをもたれる方も多いかもしれませんね。しかし、近年では会社員や主婦など、特別な資格をもたない一般の方が収益物件を購入して家賃収入を得るケースが増えてきました。とはいえ、はじめて不動産投資を検討する方にとって、「そもそも収益物件って何？」という疑問は避けて通れません。

この記事では、アットホームが公開している初心者向けの情報をもとに、収益物件の基本やその種類、収入の仕組み、物件選びで気をつけたいポイントなどについて、できるだけわかりやすく丁寧に解説します。不動産投資に興味はあるけれど、何から始めていいか分からないという方は、まずここから理解を深めていきましょう。

収益物件とは「人に貸して収入を得る不動産」のこと

収益物件とは、自分が住むための不動産ではなく、誰かに貸し出すことで収入（家賃など）を得ることを目的とした物件のことを指します。つまり、オーナー自身がその不動産に住むのではなく、第三者に貸して「収益を生む」ための資産という位置づけです。

収益物件を保有することで、毎月一定の賃金収入を得られるようになるでしょう。この収益物件は、低金利時代の資金運用の一環として、いま注目を集めています。

収益物件を使って不動産投資を行い、家賃収入や売却益などを得ることが、多くの投資家や一般の方々にとっての目的になります。特に近年は、少額から始められる物件も増えてきたことで、投資初心者でも不動産を所有し、資産形成に取り組むハードルも下がってきました。

ただし、空室のリスクもあるため、継続的に収益を上げるためには、新築・中古問わず、物件選びや管理体制をシビアに遂行しなくてはなりません。

収益物件の主な種類

収益物件と一口にいっても、さまざまな種類があり、投資スタイルや資金計画に応じて選択しなければなりません。ここでは、代表的な収益物件の種類について、それぞれの特徴とともにご紹介します。

一棟物件

一棟物件は、一棟アパートや一棟マンション、あるいはオフィスビルなど、建物全体をまるごと所有するタイプの物件となります。複数の入居者がいるため、仮に一部が空室になったとしても、他の入居者からの家賃で収入を維持できるというメリットがあります。物件全体の管理や修繕に関しても所有者が一括して行えるため、自由度は高いですが、その分購入費用や管理の手間も大きくなるでしょう。

区分所有物件

区分所有とは、マンションの1室やオフィスビル内の1区画といった、建物の一部分を購入して収益を得るスタイルです。一棟物件に比べると購入価格が抑えられるため、投資初心者やサラリーマン層から人気があります。共用部分の管理は管理会社が行うことが多く、手間が少ないのも利点といえるでしょう。

ただし、空室時は収入が完全に途絶えるリスクがあるため、物件選びは慎重に行わなければなりません。

戸建て住宅

一戸建てを購入して貸し出す投資方法もあります。特にファミリー層を対象とした戸建て賃貸は、長期間の入居が期待でき、安定した家賃収入が見込めることがあります。ただし、賃料の相場や修繕費用、近隣の住宅需要などをじゅうぶんに確認しなければなりません。

収益物件で得られる収入の種類

収益物件から得られる収益には、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の二つが挙げられます。これらは一体、どんな収益方法なのでしょうか？

インカムゲイン（家賃収入）

最も基本的な収益が、毎月入居者から得られるインカムゲイン（家賃収入）です。たとえば月額8万円の物件を貸し出していれば、年間で約96万円の収入となります。

このように、安定して家賃収入を得られる点が収益物件の最大の魅力といえるでしょう。年金代わりの収入源や、老後の生活費の補填として考える方も増えています。

キャピタルゲイン（売却益）

もう一つの収益の形が、物件を購入時よりも高く売却して得られるキャピタルゲイン（売却益）です。物件の価格は市場の需給や景気などにより変動するため、タイミングによっては大きな利益を得ることが可能です。

ただし、確実に得られるものではないため、キャピタルゲイン狙いの投資は慎重に行わなくてはなりません。

利回りとは？収益性を判断する重要な指標

収益物件を選ぶ上で避けて通れないのが「利回り」の確認です。利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標で、種類も複数あり、その複雑さから不動産投資のハードルを感じてしまう方も少なくありません。その中でも最低限、「グロス利回り」と「ネット利回り」の二つは覚えておきましょう。

グロス利回り（表面利回り）

グロス利回り（表面利回り）は、「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で求めることができます。経費を含まず、単純に家賃収入だけで計算するため、物件同士を比較する目安として使われます。ただし実際の手取り収入とは異なるため、参考値として見るのがよいでしょう。

ネット利回り（実質利回り）

ネット利回り（実質利回り）は、「年間家賃収入 − 年間の諸経費（管理費、修繕費、税金など） ÷ 物件価格 × 100」で求めます。こちらは実際の収支を反映するため、より現実的な利回りとして重要視されます。初心者の方は、物件購入時にこの実質利回りの計算まで、しっかり確認するようにしましょう。

空室リスクとその対策

収益物件の大きなリスクの一つが「空室リスク」です。いくら立派な物件を購入しても、入居者がいなければ収入はゼロになってしまうでしょう。

このリスクを下げるには、以下のような対策が有効です。

・駅近や商業施設が充実した立地を選ぶ
・賃貸需要の高いエリアに注目する
・築年数や設備のメンテナンス状態を確認する
・賃貸管理会社のサポート体制をチェックする

また、購入前にそのエリアの空室率を調べたり、入居者の属性（単身者向け・ファミリー向けなど）を分析することも効果的です。

初心者に向いている収益物件とは？

不動産投資がはじめてという方におすすめなのは、比較的リスクの低い「区分所有物件」です。この区分所有物件は、初期費用が抑えられ、管理も楽で始めやすい点からも、初心者にピッタリといえるでしょう。

特に駅近のワンルームマンションなどは、需要が安定しており、空室リスクも比較的低いとされています。

一方で、資金に余裕がある方であれば、一棟アパートなども検討できますが、物件管理や修繕、トラブル対応なども発生するため、ある程度の知識と準備が必要です。

まとめ

収益物件とは、他人に貸して収入を得る目的で保有する不動産のことです。アパート、マンション、戸建てなど、種類もさまざまで、家賃収入や売却益といった収益を見込むことができるでしょう。収益性を測る指標としては利回りがあり、特に実質利回りをしっかり確認しなくてはなりません。

また、空室リスクや維持管理の費用といった点にも注意を払いながら、無理のない資金計画と情報収集を行うことが成功のカギとなります。まずは小規模な物件からスタートし、実際の運用を通じて経験を積んでいくことで、着実に資産形成を進めることができるでしょう。

これから不動産投資を始めたいと考えている方にとって、収益物件は非常に有力な選択肢です。焦らず、確かな知識と準備をもって、一歩一歩前に進んでいきましょう。