不動産投資を始める前の勉強法はどうすればいい？

不動産投資の勉強法といっても、一体何からはじめたらよいのでしょうか？自分に合った勉強法を見つけることで、着実に成功へとステップアップできます。今回は、不動産投資をはじめる前の勉強法についてまとめてみました。初心者の方は必見です。

投資をはじめる前にやっておくといいこと

投資には、まとまった自己資金が必要ですが、目標設定や物件選びなど、具体的な行動計画を立てることも大切です。

ここでは、不動産投資をはじめる前にやっておくといいことを紹介します。

投資をはじめる理由と目標設定

なぜ、不動産投資をはじめようと思ったのでしょうか？投資をはじめる理由は一人ひとり異なりますが、目的が明確なほど、長期的な投資戦略に役立つといわれています。

「副収入が欲しい」という漠然とした理由ではなく、自身の現状を分析し、具体的に考えておきましょう。

たとえば、老後資金を確保するためなら「〇歳までに月どれくらいの収入を得たい」まで設定します。目標が高すぎるとモチベーションを維持するのが大変なので、10～20万円程度がベストでしょう。

ほかにも、資産形成や早期リタイア、節税対策といった目標があります。それぞれ現実的な目標を設定し、必要な投資額や利回りなどを明確にすることで、成功しやすくなるでしょう。

成功者の体験談を聞く

成功者の体験談は、これから不動産投資をはじめる方の役に立ちます。とくに初心者の場合、貴重な情報源となるため、失敗談や苦労話も含めてしっかり聞いておきましょう。

体験談を聞くだけでなく、成功者の共通点や失敗しないためのポイントをまとめておくと、投資戦略に活かすことができます。

成功者の体験談は、書籍やブログなどさまざまなメディアで紹介されています。セミナーを開催している方もいるので、自分に合った方法を選んでみてください。

仕組みを理解する

不動産投資は、購入した収益物件に入居者が住むことで、毎月の家賃が収入となります。これを「インカムゲイン」と呼び、入居者が多いほど大きな収入につながります。

しかし、空室率が高くなるとなかなか入居者がつかないため、収入が得られません。いわゆる「空室リスク」というものです。不動産投資の失敗談でよくある話ですが、空室を長引かせないことで大きな損失を防げるでしょう。

ちなみに、購入した物件を売却したときに発生する収益は「キャピタルゲイン」といいます。

物件の種類と選び方

ひと言に不動産投資といっても、物件の種類はさまざまです。そのため、どんな物件を選ぶかで収益が変わってきます。

主な物件の種類は、新築もしくは中古の一棟アパート・区分マンション・戸建て・商業ビル・駐車場などです。同じアパート・マンションでも、物件を丸ごと購入するか部屋を購入するかで、初期費用や収益、リスク・リターンが異なります。

また、新築は中古と比べると利回りが低い代わりに、空室リスクや不具合・修繕などのリスクは少ないため、全体のバランスを見ながら購入することが大切です。

収益の計算方法を知っておく

収益性を正しく評価することで、投資判断の精度を高め、リスクも最小限に抑えることができます。また、より大きなリターンにもつながるため、不動産投資をはじめる前にきちんと理解しておきましょう。

ここでは、利回りや諸経費など、主要な収益計算方法について紹介します。

表面利回り・実質利回り

不動産投資の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に分類されます。

表面利回りとは、諸経費や税金などを考慮せず、年間家賃収入÷物件価格で計算したものです。粗利回りとも呼ばれており、簡易的に収益性を表すことができます。

たとえば、年間家賃収入が100万円、物件価格が1,000万円だった場合「100万円÷1,000万円×100」で表面利回りは10％となります。

表面利回りは簡単な計算で表せられるので、物件の収益を比較しやすいのがメリットです。しかし、先にも述べたように諸経費などは考慮していないため、正確な収益性を表すのには不向きでしょう。

一方で実質利回りは「年間家賃収入－諸経費÷物件価格×100」で表します。表面利回りとは違い、諸経費等も含まれるため、より正確な収益性が反映できます。

諸経費

不動産投資では、固定資産税・管理費・修繕積立金・ローン返済額などが諸経費です。諸経費は実質利回りを計算する際に用いられますが、表面利回りとあわせて確認することで、より正確な投資判断が行えます。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、わかりやすくいうと「お金の流れ」を意味します。会社に入ってくるお金（収入）＆出ていくお金（支出）の差額を表し、不動産投資では年間家賃収入から諸経費＋ローン返済額を差し引いたお金がキャッシュフローです。

キャッシュフローは、プラスであるほど利益が出ますが、マイナスになると赤字になります。そのため、安定して確保することで長期的な投資につながるでしょう。

ROI（投資利益率）

ROIの正式名称は「Return on Investment」です。投資利益率を測るために用いられ、不動産投資ではROIが高いほど投資効率がよいと判断され、大きな利益が期待できます。

計算式は「ROI（％）＝（投資利益÷投資額）×100」です。

成功するためのロードマップを理解する

目標設定や基礎知識の習得など、成功するためのロードマップを理解しておくことも、成功への近道です。

これから投資をはじめる方は、以下のロードマップを参考にしてください。

目標設定・自己分析

最初でも述べていますが、老後の資金や資産形成など「不動産投資をはじめる目的」を明確にすることが大切です。目的がはっきりしていると、長期的な投資戦略に活かせるだけでなく、モチベーションも維持しやすくなります。

自己資金や年収など、自己分析も行うことで、自分に合った投資活動ができるでしょう。

基礎知識の習得

目標設定や自己分析を行ったら、不動産投資について勉強します。過去に投資経験がある方でも、ほかの投資と不動産投資では収益やリスクなどが異なるため、一からしっかり習得しておきましょう。

参考書を買って独学で勉強するのもよいですが、セミナーに参加したほうが、直接話を聞けるのでおすすめです。近くに開催しているセミナーがない場合は、オンライン講座を活用してみてください。

また、利回り（表面・実質）やROI、キャッシュフローなどの専門用語も理解しておきましょう。

資金計画

不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることが大切です。そのため、最初から高額を狙うのではなく、自己資金や年収、返済計画など、自分に合った資金計画を立て、少しずつステップアップしていきましょう。

物件価格だけでなく、初期費用やランニングコスト、修繕費なども考慮しておくと安心です。

物件探し

目標や資金計画に基づいて、物件探しをします。不動産投資では、新築or中古の一棟マンション・アパート、区分マンションなどが主に購入されていますが、リスクを軽減したい方は、駐車場やコインランドリーなどもおすすめです。

また、ただ購入するだけでは収益につながりにくいため、立地・築年数・設備・間取りなども考慮して選ぶようにしましょう。周辺環境も要チェックです。

物件情報は、不動産会社の公式ホームページで確認できます。

融資を申し込む

複数の金融機関を比較することで、条件に合った融資が受けられます。事前に必要書類をまとめておくと、手続きもスムーズでしょう。

物件購入・運用・管理

契約内容をきちんと確認したら、物件を購入します。重要事項説明書や売買契約書などにも、かならず目をとおしておきましょう。

物件購入後は、できるだけ空室にならないように、積極的に入居者を募集します。また、継続的に家賃管理や修繕対応を行うことで、物件の価値が維持でき、長期的な収益につながるでしょう。

まとめ

初心者でも安心して不動産投資がはじめられる勉強法を紹介しました。不動産投資は、正しい知識と明確な目標・計画を立てることで成功につながります。目的がはっきりしていると、長期的な投資戦略に活かせるだけでなく、モチベーションを維持し、一歩ずつ着実にステップアップできるからです。なんとなくはじめるのも決して悪いことではありませんが、大きな損失を回避するためには「なぜ不動産投資をはじめたいのか」を明確にしておきましょう。