収益物件の探し方は？

不動産投資に興味はあるけれど、「どのように収益物件を探せばいいのかわからない」と悩んでいる方は少なくありません。特にはじめて収益物件を購入しようと考えている方にとっては、物件探しの段階でつまずいてしまうこともあるでしょう。

収益物件選びは、不動産投資の成否を大きく左右する重要なステップです。なぜなら、いくらいい立地に見えても、実際に収益が出なければ意味がありませんし、逆に小規模でも堅実に利益が見込める物件も存在するからです。

この記事では、収益物件の探し方や基本的な考え方、注意すべきポイントについて、わかりやすく解説しますので、これから不動産投資を始めようとしている方や、物件選びで失敗したくないと考えている方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件とは何か？改めて基本を確認

まず最初に確認しておきたいのが、「収益物件」とは何か、という点です。収益物件とは、主に賃貸や売却によって収益を得ることを目的とした不動産のことを指します。具体的には、アパート、マンション、戸建て賃貸、事務所、店舗ビルなどが該当するでしょう。

これらの物件を所有し、入居者から得られる家賃収入や、将来的な売却益を通じて利益を得るのが収益物件の基本的な活用方法です。

収益物件の探し方：最初に考えるべき3つの視点

収益物件を探すにあたっては、漠然と「いい物件があれば」と考えるだけでは不十分です。事前に以下の3つの視点を整理しておくことが重要です。

①投資の目的を明確にする

不動産投資を行う目的は人それぞれ異なります。たとえば、「毎月安定した家賃収入を得たい」のか、「数年後の売却益を狙いたい」のかによって、選ぶべき物件の種類や立地は大きく変わってくるでしょう。

よくあるのは、お小遣い稼ぎや生活費・子どもの学費の足しにしたい、老後資金を貯めておきたい、所得税や相続税などの節税対策がしたい、早期リタイアしたいといった理由です。

不動産投資の失敗例としては、この目的があやふやであったことが災いし、「何となく買ってしまった」「営業トークにそそのかされてしまった」といった声が少なくありません。収益性を重視するのか、節税を優先するのかも含めて、投資の軸を明確にしておくことを重視しましょう。

②収益物件を選ぶ基準を決める

不動産投資の目的が決まると、収益物件を選ぶ基準も自然に決まっていきます。というのも、目的がハッキリしていることによって、自分に合っている収益物件かどうか判断がスムーズになるのです。

どの不動産にもメリットとデメリットがあり、どちらも理解したうえでどんな不動産が自分にふさわしいのかを見極めることこそが、肝心なポイントといえるでしょう。

目的別に最適な物件例を表にまとめてみたので、以下参考になさってください。

③利回りだけで判断しない

物件を選ぶ際にもっともよく見られる指標が利回りですが、利回りだけで判断するのは危険です。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で算出されますが、実際の経費や空室リスクは反映されていないため、あくまで目安と考えましょう。

たとえば、管理費や修繕費、固定資産税などのコストを差し引いた実質利回りを確認することが大切です。また、空室が長期間続けば家賃収入が途絶えるため、その地域の入居需要や周辺競合物件の動向を調べることも欠かせません。

さらに、築年数や建物の構造、耐震性能などもチェックしておくべきでしょう。古い物件は価格が安く利回りが高く見えることがありますが、実際には多大な修繕費がかかる場合があり、結果的に収益が低下するケースもあります。そのため、一般的な利回りでも安定収益が見込める物件を選ぶといいでしょう。

なお、利回りはどのくらいが適正かについては、物件タイプや立地、築年数などによって変わります。一棟あたりだと、以下が平均的な利回りとなるでしょう。

情報収集はどこから始める？3つの方法を活用しよう

では、実際にどこで収益物件の情報を探せばよいのでしょうか。主な探し方として、以下の3つがあります。

①不動産ポータルサイトを活用する

最も手軽に始められる方法が、インターネットの不動産ポータルサイトを活用することです。SUUMO（スーモ）やHOME’S（ホームズ）、楽待、健美家などのサイトでは、エリアや価格帯、利回りなどの条件で検索できるため、自分の希望に合った物件を簡単に見つけることができます。

ただし、人気物件はすぐに掲載終了してしまうこともあるため、定期的なチェックが欠かせません。また、情報が古い場合や現地確認が必要なケースもあるため、注意が必要です。

②不動産会社に相談する

物件選びに不安がある方や、より専門的なアドバイスを受けたい方は、不動産会社に直接相談するのもひとつの方法です。不動産会社は市場動向に詳しく、非公開物件（いわゆる「水面下物件」）を紹介してくれることもあります。

ただし、すべての不動産会社が収益物件に詳しいわけではないため、投資物件に強い業者を選ぶことが大切です。過去の取引実績や、オーナーからの口コミなどを参考にするとよいでしょう。

収益物件専門の不動産会社もあり、このようなタイプの会社は得意ジャンル（中古の一棟アパート、新築の区分マンションなど）が決まっていることが多いのもポイントです。そのため、どのようなタイプの収益物件を想定している人とは、相性が特にいいとでしょう。

③税理士や専門家の意見を取り入れる

特に節税や相続対策として不動産投資を考えている場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。税務的なメリットを最大限に活かせる物件を選ぶためには、単に表面利回りだけで判断するのではなく、長期的な収支シミュレーションや節税効果の見通しを立てなければなりません。

税理士に相談することで、資金調達方法や法人設立のタイミングなど、より戦略的な投資計画を立てることができます。

たとえば、老後資金を貯めるための不動産投資であれば、不動産に精通したファイナンシャルプランナーに、最適な収益物件のタイプや購入方法について相談するといいでしょう。相続税の節税を検討しているのであれば、不動産に強い税理士のコンサルティングだと安心です。

不動産投資はあくまで目的達成のための手段で、投資自体が目的とならないように注意しましょう。

まとめ

収益物件を探す際には、投資目的を明確にし、エリアや資金計画を事前に整理したうえで、信頼できる情報源をもとに物件を選定することが重要です。利回りの数字に惑わされず、長期的な視点で収益性やリスクを見極める目を持つことが求められます。

そして、自分だけで判断せず、不動産会社や税理士などの専門家と連携することで、より安全で効果的な投資判断が可能になるでしょう。

不動産投資は「物件選び」が最大の分岐点です。焦らず、丁寧に情報を集め、自分に合った一棟を見つけることが、成功への第一歩となるでしょう。