不動産投資の利回り計算方法について解説！利回りの平均もご紹介！

これから不動産投資を始めてみたいと考えている人は、色々と知っておく必要があります。法律や税金に関することだけではなく、利回りについても知っておきましょう。今回の記事では、2つの利回りと計算方法などを紹介します。詳細をシミュレーションしたい人は、不動産会社に相談してください。

不動産投資における利回りとは

シミュレーションをきちんと行うことは、事業を成功させるために必要です。分からないことは不動産会社に相談しましょう。

年間の見込み収益のこと

こちらは％で表記されます。1年間でどのくらいの収益が見込めるのか計算します。その数字が明らかになると、投資資金を回収できる時期が明らかになります。家賃設定などを慎重に行い、自分が希望する時期までに投資資金を回収できるようにしましょう。

利回りが高いほど収益を得られる

投資資金の回収は、できる限り早いほうがよいでしょう。そのほうが、すぐに利益を手に入れられるようになるからです。余裕を持って事業を運営できるでしょう。たとえば、利回りが10％の場合、10年かけて投資資金の回収を行うことになります。

表面利回りの計算方法

計算方法は簡単です。大まかに数字を知りたい人は、こちらの方法で計算しましょう。

表面利回りとは

諸経費などを考慮していない利回りを指します。物件の購入価格と家賃収入だけで計算する方法です。計算方法は、年間収入を物件購入価格で割ったものに100をかけます。

実質利回りの計算方法

こちらのほうが利益率は低くなります。しかし、より現実的な数字となっているので、こちらの数字を参考にしましょう。

実質利回りとは

表面利回りから諸経費を引いたものになります。税金、管理費、修繕費などを引いたものなので、より正確な数字が導き出せます。

計算方法は、まず年間の収入から維持費などの諸経費を引きます。次に、物件の購入価格と諸経費を足します。そして、それを割ったものに100をかけます。

不動産投資における利回りの平均

条件により利回りは異なります。地方では、少ない数の入居者を奪い合うことになるので、魅力的な物件やサービスを提供する必要があります。都心よりも空室のリスクに怯えることになります。

計算するときの注意点

あくまで指標なので、正確な数字ではありません。そのため、正確な数字を知りたい人は、不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。

ワンルームタイプ1棟の平均利回り

東京で4.2％、大阪で4.8％となっています。都心では単身世帯が増加しているので、物件の条件が良ければ満室経営が実現できるでしょう。

ファミリータイプ1棟の平均利回り

東京で4.3％、大阪で4.9％となっています。ファミリータイプは家賃が高く設定されているので、利回りが若干高くなっています。ただし、空室になってしまうと収入が減少します。

最低ライン

東京や大阪などの都心で立地がよい物件は、すぐに満室になるほど人気があります。最低ラインを知っておくと、利益が必ず出るようになります。

条件によって異なる

築年数にかかわらず人気のある物件は、常に満室経営となっています。一般的に築年数が浅いほど利回りが低く、築年数が古くなると利回りが高くなります。注意しなければいけないのが、築年数が古いのに利回りが低いときです。

このような状態では、設備投資に費用をかけるとさらに利回りが低くなってしまうので、赤字経営に陥ってしまう恐れがあります。

都心は低くて地方は高い傾向がある

都心は利回りが低くなっていますが、空室になるリスクが地方よりも少ないので、着実に収益を積み上げられる可能性があります。ただし、物件を購入するときに発生する費用が高額なので、ある程度の自己資金を投資しながら事業を運営することになります。

地方は入居者が少ないので、少ない入居者をほかの物件のオーナーと奪い合うことになります。

事業を継続するためには、差別化を上手に図ることが大切です。ただし、家賃をやみくもに安く設定して入居者を確保しても、利回りが都心よりも低くなってしまうと、初期費用を回収できないまま事業が終了してしまう恐れがあります。

都心の理想の利回り

東京、横浜、大阪などの都心部の理想は6％となっています。都心の新築マンションでも3％台となっているところもあるので、6％を達成できると理想的であるといえます。ただし、立地、間取り、築年数などの条件により詳細が異なるので理解しておきましょう。最低でも4％は欲しいところです。

地方の理想の利回り

都心とは異なり、地方の場合は空室になってしまうリスクがあるので、8％は欲しいところでしょう。地方で生活を送る人が減少しているので、今後はさらに空室のリスクに備えなければいけません。そのため、初心者は都心で不動産投資することをおすすめします。

まとめ

物件を購入するときは立地だけではなく、人口の流入状況や世代別の人口分布なども把握しておきましょう。都心部は駅や主要施設からアクセスが良好であれば、満室経営するのも夢ではありません。

地方の場合は家賃を下げるだけではなく、そのほかの魅力的な施策を講じて、空室のリスクを回避しましょう。空室の期間中であっても、ローンの支払いは発生するのでマイナスにならないようにしてください。